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작은 증축은 건축신고로 되나요? 처리는 며칠, 착공은 언제까지 해야 하나요

비용·기간 · 건설·부동산·토지 · 2026.10.20 · 읽는 데 약 9분

가게 뒤에 창고를 조금 늘리거나, 시골 땅에 작은 건물을 올리려는 사장님이 많이 묻는 것이 「허가까지 받아야 하나요」입니다. 일정 규모 이하는 건축신고로 할 수 있지만, 신고에도 처리 기간과 착공 기한이 있고, 신고 뒤에 이어지는 절차도 남아 있습니다.

🔑 핵심 답변

건축법은 허가를 받아야 하는 건축물이라도 일정한 소규모 건축은 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 대표적으로 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축 · 개축 · 재축, 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 안의 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축, 연면적 합계 100㎡ 이하인 건축물 등이 여기에 들어갑니다. 신고를 받은 시 · 군 · 구는 5일 안에 수리 여부나 처리 기간 연장 여부를 알려 주어야 합니다. 신고 뒤 1년 안에 공사를 시작하지 않으면 신고의 효력이 없어지고, 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장할 수 있습니다. 신고로 끝나는 것이 아니라 착공신고와 사용승인도 이어서 거쳐야 하고, 지역과 건물에 따라 신고 대상에서 빠지는 경우가 있으니 먼저 관할 건축 부서에 확인하세요.

Q. 건축신고는 건축허가와 무엇이 다른가요?

건축물을 짓거나 늘리려면 원칙적으로 건축허가를 받아야 합니다(건축법 제11조). 그러나 규모가 작아 주변에 미치는 영향이 적은 건축은 허가 대신 신고로 할 수 있게 해 두었습니다(건축법 제14조). 신고를 하면 허가를 받은 것으로 봅니다.

신고라고 해서 아무 서류 없이 되는 것은 아닙니다. 건축 기준에 맞는지 보여 주는 도면과 서류를 내야 하고, 다른 법령의 허가나 협의가 필요한 경우 그것도 함께 갖춰야 합니다. 차이는 검토 범위와 처리 기간이 짧고 절차가 가볍다는 데 있습니다.

허가 대상인지 신고 대상인지는 위치, 면적, 층수, 공사 종류로 정해집니다. 같은 면적이라도 도시지역이냐 관리지역이냐에 따라 달라지므로, 땅의 용도지역부터 확인하는 것이 순서입니다.

Q. 어떤 공사가 신고로 되나요?

건축법 제14조와 시행령 제11조가 정한 대표적인 신고 대상은 아래와 같습니다. 이 범위 안이라도 지구단위계획구역이나 방재지구처럼 따로 정한 지역에서는 신고 대상에서 빠질 수 있습니다.

신고 대상	기준	근거
증축 · 개축 · 재축	바닥면적 합계 85㎡ 이내(3층 이상 건물은 연면적의 10분의 1 이내)	건축법 제14조 제1항 제1호
관리 · 농림 · 자연환경보전지역 건축	연면적 200㎡ 미만, 3층 미만	건축법 제14조 제1항 제2호
대수선	연면적 200㎡ 미만, 3층 미만	건축법 제14조 제1항 제3호
주요구조부 해체 없는 대수선	시행령이 정한 범위	건축법 제14조 제1항 제4호
그 밖의 소규모 건축	연면적 합계 100㎡ 이하 건축물 등	건축법 시행령 제11조

85㎡는 이번 공사로 늘어나는 바닥면적의 합계입니다. 여러 번 나눠서 늘리면 앞선 증축 면적과 합쳐 판단하는 경우가 있으니, 건축물대장에 적힌 지난 증축 이력도 함께 보십시오.

⚠️ 오해 바로잡기

신고 대상이면 도면 없이 간단한 신청서만 내면 된다고 생각하기 쉽습니다. 신고에도 배치도, 평면도 같은 설계도서가 필요하고, 규모에 따라 건축사가 설계해야 합니다. 또 신고만으로 끝나지 않고 착공신고와 사용승인을 이어서 받아야 건축물대장에 올라갑니다.

Q. 신고하면 며칠 안에 결과가 나오나요?

건축법 제14조 제3항은 신고를 받은 시 · 군 · 구가 신고를 받은 날부터 5일 안에 신고를 수리할지, 또는 처리 기간을 연장할지를 신고인에게 알려 주도록 정해 두었습니다. 다른 법령에 따른 검토나 협의가 필요하면 처리 기간이 그만큼 늘어날 수 있습니다.

실제로 걸리는 기간은 서류 보완이 몇 번 오가느냐에 달려 있습니다. 보완 요청이 오면 그 기간은 처리 기간에서 빠지므로, 처음부터 서류를 빠짐없이 갖추는 것이 가장 빠른 방법입니다. 농지전용이나 개발행위허가가 함께 필요한 땅이라면 그 절차의 기간도 더해집니다.

단계	기간 · 기한	근거 · 확인할 곳
건축신고 수리 여부 통지	신고를 받은 날부터 5일 안(연장 가능)	건축법 제14조 제3항
공사 착수	신고일부터 1년 안	건축법 제14조 제5항
착수 기한 연장	정당한 사유가 있으면 1년 범위	건축법 제14조 제5항 단서
착공신고	공사 시작 전	건축법 제21조
사용승인	공사를 마친 뒤 신청	건축법 제22조
다른 법령 협의	농지 · 산지 · 개발행위 등 해당 시	관할 시 · 군 · 구에 확인

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Q. 언제까지 공사를 시작해야 하나요?

신고를 한 날부터 1년 안에 공사를 시작하지 않으면 신고의 효력이 없어집니다(건축법 제14조 제5항). 신고가 수리되었다고 해서 언제든 지을 수 있는 것이 아닙니다. 효력이 없어지면 처음부터 다시 신고해야 하고, 그사이 기준이 바뀌었다면 바뀐 기준을 적용받습니다.

건축주의 요청이 있고 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수 기한을 연장할 수 있습니다. 자금 사정이나 공사 업체 일정처럼 사유가 생기면 기한이 끝나기 전에 연장을 요청해야 합니다. 기한이 지난 뒤에는 연장할 수 없습니다.

💡 실무 팁

신고 수리 통지를 받으면 그날부터 1년이 끝나는 날을 달력에 적어 두십시오. 공사 시작 전에는 착공신고를 따로 해야 하므로, 실제 착수 기한은 착공신고 서류를 준비하는 기간만큼 앞당겨 잡는 것이 안전합니다.

Q. 비용은 어떤 항목이 드나요?

건축신고에 드는 비용은 크게 설계비, 관청에 내는 세금과 수수료, 필요한 경우 다른 법령에 따른 부담금으로 나뉩니다. 설계비는 건물 규모와 설계 범위에 따라 건축사와 정하는 금액이라 정해진 값이 없습니다. 여러 곳에서 견적을 받아 범위를 비교해 보십시오.

신고가 수리되면 등록면허세가 부과되고, 공사를 마쳐 건축물이 생기면 취득세가 따릅니다. 세율과 금액은 건축물 종류와 면적, 지자체에 따라 달라지므로 관할 시 · 군 · 구 세무 부서에 확인해야 합니다.

농지나 산지에 짓는다면 농지보전부담금이나 대체산림자원조성비 같은 부담금이 함께 나올 수 있습니다. 이 부담금이 설계비보다 큰 경우도 있으니, 땅의 지목부터 확인하고 예산을 잡는 것이 좋습니다.

비용 항목	언제 드나	확인할 곳
설계비	신고 서류 준비 때	건축사 견적
등록면허세	신고 수리 뒤	시 · 군 · 구 세무 부서
취득세	건축물 완성(사용승인) 뒤	시 · 군 · 구 세무 부서
농지 · 산지 부담금	전용허가가 필요한 땅일 때	농지 · 산림 담당 부서
감리비	감리 대상일 때	건축사 · 시 · 군 · 구