상속 전부터 갖고 있던 내 집을 판다면, 상속주택이 있어도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 요건에 맞으면 상속주택을 단독으로 받았거나 공동상속의 최대지분자여도 가능합니다.

그래서 상속지분이 몇 %인지부터 따지기 전에, 팔려는 집을 언제 취득했는지 확인하는 것이 좋습니다. 상속 전에 보유하던 집과 상속 후 새로 산 집은 검토할 특례가 달라지기 때문입니다.

첫 질문은 “내 집을 상속 전에 갖고 있었나요?”입니다. 상속 전 보유 주택은 제155조 제2항, 상속 후 취득 주택은 공동상속 소수지분에 관한 제3항 적용 가능성을 구분해 봅니다.

01 원래 내 집이 있었고, 나중에 상속받았다면

소득세법 시행령 제155조 제2항은 요건에 맞는 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 가진 세대가 일반주택을 팔 때, 국내에 한 채를 가진 것으로 보아 비과세 요건을 판단하도록 정하고 있습니다.

예를 들어 부모님과 별도세대인 자녀가 A주택 한 채를 보유하다 부모님의 유일한 B주택을 상속받았다고 가정해 보겠습니다. 이때 A주택을 먼저 판다면, B주택을 100% 상속받았다는 이유만으로 비과세가 막히지는 않습니다. 공동상속의 최대지분자여도 마찬가지입니다.

이 전제에서는 “소수지분이면 비과세, 최대지분이면 과세”로 나눌 수 없습니다. 최대지분자도 제2항의 상속주택 특례와 A주택의 비과세 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.

02 상속을 받은 뒤 내 집을 새로 샀다면

제2항의 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 보유한 주택이어야 합니다. 상속받은 뒤 새로 매수·취득한 주택은 이 범위에 들어가지 않습니다. 상속 당시 보유한 입주권·분양권으로 완성된 신축주택은 법에서 별도로 정하고 있으므로 단순한 사후 매수와 구분해야 합니다.

그렇다고 상속 후 취득한 집은 항상 비과세가 불가능한 것도 아닙니다. 공동상속주택의 소수지분에 해당하면 제155조 제3항을 검토할 수 있습니다. 이 규정은 공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때, 요건에 맞는 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 특례입니다.

국세청도 공동상속주택 소수지분을 먼저 취득한 뒤 일반주택을 취득한 사례에서, 그 일반주택을 팔 때 공동상속주택을 보유주택으로 보지 않고 비과세 요건을 판단한다고 회신했습니다(서면-2021-법규재산-1901, 2022.6.21.).

03 이때 같은 40%라도 판단이 달라집니다

이번에는 B주택 지분을 상속받은 뒤 A주택을 새로 매수한 가상 사례입니다. 부모님과 자녀들은 상속 당시 별도세대이고, 부모님 집은 B 한 채, 자녀의 다른 주택은 A 한 채뿐이며 지분 추가 취득·재분할은 없다고 가정합니다.

나 40%·형제 60%라면 나는 최대지분자가 아닙니다. 제3항에 따라 B주택을 내 주택으로 보지 않으므로, A주택 자체의 보유·거주 등 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.

반면 나 40%·형제 35%·자매 25%라면 내가 최대지분자입니다. 이때는 제3항으로 B주택을 제외할 수 없고, 상속 후 새로 취득한 A주택에는 앞서 본 제2항도 적용되지 않습니다. 다른 비과세 특례가 있는지는 별도로 판단해야 합니다.

따라서 “50% 미만이면 소수지분”이라는 기준은 맞지 않습니다. 다른 상속인과 비교한 최대지분 여부를 봅니다. 최대지분자가 둘 이상이면 그 사람들 중 해당 주택 거주자, 최연장자 순으로 소유자를 판단합니다.

04 취득 순서를 확인한 다음 볼 조건

상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 일정 요건의 동거봉양 합가 예외 등을 확인해야 합니다. 부모님이 여러 주택을 보유했다면 모든 상속주택이 대상이 되는 것이 아니라 법정 순위에 따른 한 채를 판단합니다.

제2항에서는 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 돌아가신 분에게 증여받은 주택 등이 일반주택에서 제외됩니다. “상속 전에 보유했다”는 사실만으로 적용을 확정하지 않는 이유입니다.

파는 집의 비과세 요건도 남아 있습니다. 원칙적으로 2년 이상 보유가 필요하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주 요건이 적용될 수 있습니다. 예외·경과규정과 고가주택 과세 규정까지 함께 확인합니다.

매도 전에 자료를 이 순서로 정리해 보세요

• 상속개시일과 팔려는 집의 취득일

• 상속 당시 세대 관계와 전체 주택 보유 내역

• 상속주택 등기와 상속인별 지분·거주 관계

• 팔려는 집의 보유·거주기간과 예상 양도가액

계약일과 세법상 취득일이 항상 같은 것은 아닙니다. 매매계약서와 잔금·등기 자료를 함께 놓고 상속개시일 전후를 확인하면 판단에 도움이 됩니다.

상속주택이 모든 세금에서 언제나 주택 수에서 빠진다는 뜻은 아닙니다. 이번 설명은 상속주택 외의 집을 팔 때의 양도소득세 비과세 판단입니다. 상속주택 자체의 매도, 취득세·종합부동산세는 따로 검토합니다.

상속 이후 주택 매도를 준비하고 계신다면 편하게 문의해 주세요. 도율세무회계 김현준 세무사가 주택 취득 순서와 상속관계, 보유·거주 내역을 바탕으로 적용 가능한 비과세 요건을 함께 검토해 드립니다.