위반건축물 양성화 특별법, 12월 17일부터 18개월만 열려요

건축물대장에 위반건축물이라고 적혀 매매도, 전세 대출도 막힌 집이 있어요. 한시 특별법이 다시 생겨 이런 건물이 사용승인을 받을 길이 열려요. 다만 모든 위반건축물이 대상은 아니에요.

새 법의 이름은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)이에요. 2026년 6월 16일 공포되었고, 공포 후 6개월이 지난 2026년 12월 17일부터 시행돼요. 부칙 제2조는 이 법이 시행일부터 18개월 동안만 효력을 가진다고 못 박았어요. 그 안에 신고가 접수된 건물은 기간이 끝난 뒤에도 이 법으로 처리해요.

🏠 어떤 건물이 대상인가요

법은 허가나 신고 없이 짓거나 대수선한 건물, 허가는 받았지만 사용승인을 못 받은 건물, 허가 · 신고 없이 용도를 바꾼 건물을 특정건축물이라 불러요(제2조). 그 가운데 연면적의 절반 이상이 주거용이고 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건물만 이 법을 적용받아요.

흔히 근생빌라라고 부르는, 근린생활시설로 허가를 받고 실제로는 집으로 쓰는 건물도 들어가요. 다만 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 써 왔어야 해요.

🏪 제 가게 건물도 되나요

주로 장사하는 건물이라면 어려워요. 이 법은 주거용 특정건축물만을 위한 것이라, 상가 · 사무실 · 공장처럼 연면적 절반 이상이 주거가 아닌 건물은 적용 범위 밖이에요. 가게 건물의 위반 부분은 지금처럼 원상복구하거나 건축법 안에서 추인 · 용도변경을 따져 보는 방법으로 풀어야 해요.

주거용이어도 빠지는 땅이 있어요(제3조제2항). 도시 · 군계획시설 부지, 접도구역, 보전산지에 있는 건물은 대상이 아니에요. 개발제한구역 · 군사시설 보호구역은 구역 지정 전에 지은 건물만, 도시개발구역 · 정비구역은 사업에 지장이 없는 건물만 들어가요. 예전 특별조치법으로 사용승인을 받은 뒤 소유자가 바뀌지 않은 건물도 빠져요.

📝 어떻게 신고하나요

건축주나 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 붙여 시 · 군 · 구에 신고해요(제4조). 시장 · 군수 · 구청장은 기준에 맞으면 건축법에도 불구하고 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주어야 해요(제6조).

✅ 심의에서 보는 기준

• 자기 땅이거나 사용 승낙을 받은 땅, 처분 제한이 없는 국 · 공유지에 지은 건물인지
• 건축법의 대지와 도로(도로 너비는 3m로 완화), 건축선, 높이 제한을 어기지 않았는지, 구조안전 · 방화 · 일조에 현저한 지장이 없는지
• 세대 수를 늘린 대수선이나 근생빌라라면 방화 · 피난 규정과 소방시설 기준을 지켰는지
• 과태료와 이행강제금 체납이 없는지(1년 안에 모두 내는 조건으로 승인 가능)

💸 공짜는 아니에요

사용승인을 받는 대가로 과태료를 내요(제9조). 이행강제금을 한 번도 낸 적이 없다면 건축법 제80조로 계산한 이행강제금의 5회분을 과태료로 내고, 5회 미만으로 냈다면 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼을 내요. 전세사기피해자가 피해주택을 사들인 경우는 과태료가 없어요.

주차장은 덜어 줘요. 사용승인으로 부설주차장 기준에 못 미치게 되어도 추가로 만들 의무는 없어요. 다만 세대 수를 늘린 건물과 근생빌라는 주차장을 설치하거나 설치비를 내야 하고, 지자체가 조례로 이를 덜어 줄 수 있어요(제7조).

내 건물이 대상인지, 과태료가 대략 어느 정도일지는 건축물대장과 위반 내용부터 확인해야 알 수 있어요. 건축 인허가를 다루는 행정사에게 대장을 보여 주고 무료로 먼저 물어보면 신고 준비를 할지 다른 길을 찾을지 가늠하기 쉬워요.

📚 날짜와 대상, 기준, 과태료는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026. 6. 16. 공포, 2026. 12. 17. 시행) 본문과 부칙, 제정이유를 그대로 따랐어요.

자주 묻는 질문