상가임대차보호법, 월세 인상 5% · 계약은 10년까지 🏪

장사가 막 자리 잡을 즈음 날아오는 게 계약 만료 문자예요 😥 건물주랑 얘기하기 전에 상가임대차보호법에서 꼭 챙길 숫자 다섯 개, 번호대로 정리했어요.

「월세 올리겠다」, 「나가 달라」 같은 말을 들으면 진짜 막막하죠. 그런데 숫자 몇 개만 손에 쥐고 있으면 대화가 훨씬 쉬워져요. 하나씩 체크해 볼게요 ✅

1. 보증금 + 월세 × 100, 우리 가게는 얼마?

보호법이 어디까지 지켜 주는지는 환산보증금으로 갈려요. 보증금 + (월세 × 100)이에요(시행령 제2조). 보증금 5천만원, 월세 300만원이면 3억 5천만원이에요.

기준을 넘어도 너무 걱정 마세요. 법 제2조 제3항이 대항력(제3조), 갱신요구 10년(제10조 제1~3항), 권리금 보호(제10조의3~제10조의7) 같은 건 금액과 상관없이 적용된다고 정해 두었어요 🙌

✔️ 체크: 계약서 보고 우리 가게 환산보증금 계산해 두기

2. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지

갱신은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 해요. 이때 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요(제10조 제1항).

보호법 기준 안의 가게라면, 그 기간에 거절이나 조건 변경을 알리지 않았을 때 같은 조건으로 1년 연장된 걸로 봐요(제10조 제4항). 이때 사장님은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생겨요.

✔️ 체크: 휴대폰에 「만료 6개월 전」 알림 걸어 두기, 요구는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남게

3. 처음 계약부터 합쳐 10년

갱신을 요구할 수 있는 권리는 처음 계약한 날부터 합쳐 10년까지예요. 건물주가 거절할 수 있는 사유는 법에 적혀 있어요. 월세를 3기(3번 치)만큼 밀린 적이 있거나, 동의 없이 전대했거나, 철거 · 재건축 계획을 계약할 때 미리 알렸거나 안전 문제가 있는 경우 같은 거예요.

✔️ 체크: 처음 계약한 날짜 찾아 두기, 월세를 3기만큼 밀린 적 없는지 확인

4. 한 번에 5%, 올린 뒤 1년은 그대로

시행령 제4조는 월세나 보증금 증액을 지금 금액의 5%까지로 막아요. 그리고 올린 뒤 1년 안엔 다시 올려 달라고 할 수 없어요(제11조 제2항). 월세 300만원이면 한 번에 15만원까지예요.

환산보증금이 기준을 넘는 가게는 5% 상한이 없어요. 대신 주변 시세나 세금 변화 같은 사정을 근거로 서로 증감을 청구할 수 있어요(제10조의2).

✔️ 체크: 지난번 인상 날짜와 금액 적어 두기

5. 2026년 5월 12일부터 관리비 내역 요청

월세 대신 관리비를 올리는 일이 많아서 법이 바뀌었어요. 2026년 5월 12일부터 관리비를 임대인에게 내는 임차인은 부과 내역을 요청할 수 있고, 임대인은 줘야 해요(제19조의2).

내역엔 일반관리비, 청소비, 경비비, 전기료, 수도료 같은 14개 항목별 금액이 들어가야 해요(시행령 제8조). 월 관리비가 10만원 안 되면 항목만 적어도 되고요.

✔️ 체크: 관리비 내역 한 번 요청해 보기

• 환산보증금 계산
• 만료 6개월 전 알림
• 처음 계약일과 10년
• 지난 인상 날짜와 5%
• 관리비 내역 요청

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📚 다섯 숫자는 상가건물 임대차보호법 제2조 · 제3조 · 제10조 · 제10조의2 · 제10조의8 · 제11조 · 제19조의2(2026.5.12 시행)와 같은 법 시행령 제2조 · 제4조 · 제8조를 국가법령정보센터에서 한 조씩 열어 확인했어요.

자주 묻는 질문