1층은 가게, 위층은 집인 상가주택을 팔 때 가장 많이 받는 질문이 "상가 부분만 따로 세금을 내나요?"입니다. 답은 두 가지 숫자로 정해집니다. 주택과 상가의 면적, 그리고 양도가액 12억 원입니다.
1. 먼저 면적을 봅니다
한 건물에 주택과 상가가 섞여 있으면, 주택 연면적이 상가 연면적보다 클 때 건물 전체를 주택으로 봅니다. 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면 상가 부분은 주택이 아닙니다(「소득세법 시행령」 제154조 제3항).
주택인지는 건축물대장의 용도가 아니라 실제 주거용으로 쓰는지로 판단합니다(「소득세법」 제88조 제7호). 대장에는 근린생활시설이어도 실제로 사람이 살고 있으면 주택으로 볼 수 있습니다.
2. 다음은 12억 원입니다
양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면, 면적과 관계없이 상가 부분은 주택으로 보지 않습니다(「소득세법 시행령」 제160조 제1항). 주택 면적이 더 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 상가 부분 가액까지 더해서 12억 원을 따집니다(「소득세법 시행령」 제156조 제2항).
- 12억 원 이하이고 주택 면적이 더 크면: 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 요건을 갖추면 전부 비과세
- 주택 면적이 같거나 작으면: 상가 부분은 따로 과세
- 12억 원을 넘으면: 상가 부분은 따로 과세, 주택 부분도 12억 원을 넘는 부분은 과세
3. 같은 건물이라도 공제율이 다릅니다
장기보유특별공제는 상가 부분이 보유기간에 따라 최대 30%입니다. 1세대 1주택인 주택 부분은 보유기간과 거주기간을 합쳐 최대 80%입니다(「소득세법」 제95조 제2항).
4. 거주요건도 확인하세요
취득할 때 조정대상지역이었다면 1세대 1주택 비과세에 2년 거주가 필요합니다(「소득세법 시행령」 제154조 제1항). 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면, 나중에 지정되었어도 거주요건은 붙지 않습니다.
5. 팔기 전에 할 일
- 건축물대장과 등기부로 층별 면적과 용도를 확인합니다
- 실제로 주거용으로 쓰는 공간이 있는지 확인합니다
- 세대원 중 다른 주택을 가진 사람이 있는지 확인합니다
- 예상 매매가로 12억 원 이하와 초과 두 경우를 미리 계산해 봅니다
상가주택은 면적 몇 평, 매매가 몇천만 원 차이로 세금이 크게 달라집니다. 계약 전에 숫자를 넣어 계산해 보시는 것이 가장 확실합니다. (2026년 11월 현재 법령 기준)
