상가명도 요구받았다면, 열쇠와 보증금은 같은 날 🔑

「계약 끝났으니 이번 달 안에 비워 주세요.」 이 문자 한 통에 마음이 철렁하죠 😥 건물주가 쓸 수 있는 길과 사장님이 지킬 수 있는 것을 나란히 놓고 볼게요.

명도는 어려운 말 같지만 뜻은 하나예요. 가게를 비우고 열쇠를 돌려주는 것 🔑 문제는 순서예요. 짐부터 빼야 하는지, 보증금부터 받아야 하는지.

결론부터 말씀드리면 법은 이 둘을 같은 날 주고받는 걸로 봐요. 건물주 쪽과 사장님 쪽을 나란히 놓으면 왜 그런지 한눈에 보여요 👇

⚖️ 짐부터 빼라는데, 먼저 비워야 해요?

1977년 대법원 전원합의체는 계약이 끝났을 때 임차인이 가게를 비워 줄 의무와, 건물주가 보증금에서 밀린 월세 등을 뺀 나머지를 돌려줄 의무가 동시이행 관계라고 정리했어요(77다1241). 민법 제536조의 동시이행 항변권이 여기서 나와요.

상가건물 임대차보호법도 같은 쪽이에요. 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봐요(제9조 제2항). 「보증금은 다음 세입자 오면 줄게요」 라는 말에 짐부터 뺄 이유는 없는 거예요 🙌

💸 보증금에서 뭘 빼고 돌려줘요?

같은 판결은 돌려줄 금액도 정리했어요. 보증금에서 밀린 월세 등 명도할 때까지 그 임대차로 생긴 모든 채무를 빼고 남은 돈이에요. 관리비 미납분이나 계약서에 정한 원상복구 비용이 여기서 자주 다퉈지는 항목이에요.

그래서 명도하는 날엔 정산서를 같이 받아 두는 게 좋아요. 「보증금 ○원, 미납 월세 ○원, 원상복구 ○원, 돌려받을 돈 ○원」 처럼 숫자로 적힌 종이 한 장이 나중에 제일 든든해요 🧾

• 가게 안 사진과 영상(벽 · 바닥 · 천장 · 설비)
• 전기 · 수도 · 가스 계량기 숫자
• 돌려준 열쇠 · 출입카드 개수
• 건물주가 서명한 보증금 정산 내역
• 남겨 두기로 한 시설 목록

📮 건물주가 소송을 걸면요?

건물주가 법원으로 가면 보통 명도소송을 내고, 그사이 가게 점유가 다른 사람에게 넘어가지 않게 점유이전금지가처분을 신청해요. 민사집행법 제300조의 다툼 대상에 관한 가처분이 그 근거예요.

그래서 다투는 중에 가게를 몰래 다른 사람에게 넘기는 건 오히려 사장님에게 불리해요. 보증금을 못 받았다면 그 사실과 금액을 차분히 기록으로 남겨 두는 게 훨씬 나아요 📸

📝 계약할 때 「제소전화해」 를 했다면

제소전화해는 소송을 내기 전에 법원에서 미리 화해해 두는 절차예요(민사소송법 제385조). 화해가 조서에 적히면 확정판결과 같은 효력이 생겨요(제220조). 그래서 계약이 끝나면 따로 소송 없이 명도 집행으로 갈 수 있어요.

이 조서에 무엇이 적혔는지가 핵심이에요. 명도 날짜와 함께 보증금 반환 조건도 같이 들어갔는지 한 번 더 읽어 보세요.

🏃 이사를 먼저 가야 한다면

새 가게 계약 때문에 먼저 나가야 할 수도 있죠. 이때는 나가기 전에 임차권등기명령을 신청하세요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았으면 가게가 있는 곳의 법원에 낼 수 있어요(제6조 제1항).

등기가 끝나면 그 뒤에 가게를 비우거나 사업자등록을 옮겨도, 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않아요(제6조 제5항). 신청과 등기에 든 비용은 건물주에게 청구할 수 있고요(같은 조 제8항) ✨

주의할 점은 「계약이 끝난 뒤」 라는 조건이에요. 계약 기간 중에는 이 신청을 할 수 없어요. 그리고 등기가 실제로 등기부에 올라간 걸 확인한 다음에 짐을 빼야 해요. 결정문만 받고 나가면 그사이가 빈틈이 될 수 있거든요.

🙋 건물주가 아무 말 없이 계약이 끝나 가면요?

명도 다툼은 대개 「언제 끝나는지」 에서 시작해요. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면, 같은 조건으로 1년 다시 계약한 것으로 봐요(제10조 제4항). 이때 갑자기 비워 달라는 말을 들었다면 먼저 그 통지가 언제 왔는지 날짜부터 확인해 보세요 📅

보증금 정산표가 이상하거나 명도 날짜를 일방적으로 정해 왔다면, 혼자 문자로 다투기보다 서류로 정리하는 게 먼저예요. 내용증명이나 조정 신청서는 행정사에게, 보증금에서 빠지는 금액의 세금계산서 처리는 세무사에게 사업성장파트너에서 무료로 먼저 물어보세요. 소송까지 간다면 변호사 상담도 함께 받아 보시고요.

📚 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 상가건물 임대차보호법(2026.5.12 시행본) 제6조 · 제9조 · 제10조 · 제20조와 시행령 제9조, 민법 제536조, 민사소송법 제220조 · 제385조, 민사집행법 제300조를 직접 찾아봤어요.

자주 묻는 질문