상가 확정일자, 서울은 환산보증금 9억 넘으면 우선변제가 없어요 🎫

건물이 경매로 넘어가면 보증금은 줄을 서서 받아요. 그 줄에 설 자리를 주는 게 확정일자인데요, 모든 가게가 그 줄에 설 수 있는 건 아니더라고요 😮

9억원. 서울에서 상가 확정일자가 힘을 쓰는 선이에요.

상가임대차법 제5조 제2항은 대항요건을 갖추고 관할 세무서에서 계약서에 확정일자를 받은 임차인에게, 경매나 공매 때 뒷순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줘요. 그런데 이 조항은 법 제2조 제3항에 적힌 「기준 금액을 넘어도 적용되는 조항」 목록에 들어 있지 않아요. 그러니까 기준 금액 안의 임대차에만 해당한다는 뜻이에요.

🧮 우리 가게는 선 안쪽일까요

기준은 보증금만 보는 게 아니라 환산보증금으로 봐요. 보증금에 월세 × 100을 더한 값이에요(시행령 제2조 제3항, 「1분의 100」). 월세 1만원이 환산보증금 100만원이 되는 셈이라 월세가 큰 가게일수록 금방 올라가요.

서울 가게로 계산해 볼게요. 보증금 1억원에 월세 500만원이면 1억 + 5억 = 6억원이라 선 안쪽이에요 🙆 같은 보증금에 월세가 900만원이면 1억 + 9억 = 10억원이라 선을 넘어요. 월세 400만원 차이로 보호의 모양이 바뀌는 거죠.

광역시 줄은 과밀억제권역에 들어간 곳과 군 지역, 부산을 빼고 세요. 그 밖에 표의 광주는 경기도 광주시예요(시행령 제2조 제1항).

🛡️ 선을 넘어도 남는 것

너무 걱정하진 마세요. 대항력은 금액과 상관없이 모든 상가 임대차에 적용돼요(제2조 제3항). 가게를 넘겨받고(인도) 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게도 효력이 생기고(제3조 제1항), 건물이 팔려도 새 주인이 임대인 자리를 이어받아요(같은 조 제2항).

다만 경매에서 먼저 받을 순번은 없으니, 선을 넘는 가게는 임대차등기 같은 다른 방법을 따로 생각해야 해요. 방법마다 비용과 건물주 협조가 달라서 계약 전에 전문가와 확인해 두면 좋아요.

💰 작은 가게라면 먼저 받는 돈도 있어요

보증금이 작은 가게는 확정일자 순번과 별개로 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있어요(제14조). 조건은 건물 경매신청 등기가 나기 전에 대항요건(인도 + 사업자등록)을 갖춰 두는 거예요.

여기 기준도 환산보증금이에요(시행령 제6조 · 제7조). 서울에서 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원이라 소액 임차인에 들어가요. 그리고 먼저 받는 돈을 다 합쳐도 건물값(대지 포함)의 절반까지만이라, 한 건물에 소액 임차인이 많으면 나눠 받게 돼요 🥲

📌 받는 날 이 순서로

• 열쇠 받은 날 바로 사업자등록 신청(대항력은 다음 날부터)
• 계약서 원본을 들고 관할 세무서에서 확정일자 받기(제4조 제1항)
• 계약 전엔 건물주 동의를 받아 세무서에 다른 임차인 확정일자 · 보증금 정보 요청하기(제4조 제4항)
• 계약이 끝났는데 보증금이 안 오면 가게를 비우기 전에 임차권등기명령 신청(제6조)

세 번째 줄은 의외로 잘 모르시더라고요 👀 세무서는 건물마다 확정일자 부여일, 차임, 보증금을 적은 확정일자부를 만들어 둬요(제4조 제2항). 계약하려는 사람은 건물주 동의를 받으면 이 정보를 요청할 수 있어서, 앞 순번에 보증금이 얼마나 쌓여 있는지 미리 가늠해 볼 수 있어요. 그 건물 임대차에 이해관계가 있는 사람(범위는 시행령이 정해요)은 동의 없이도 요청할 수 있고, 세무서는 정당한 사유 없이 거부하지 못해요(같은 조 제3항).

그리고 계약 기간이 끝났다고 해서 바로 남남이 되는 건 아니에요. 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 봐요(제9조 제2항). 그래서 보증금이 안 왔는데 서둘러 열쇠를 넘기기보다, 아래 등기 절차부터 챙기는 게 순서예요.

마지막 줄이 특히 중요해요. 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기면 대항요건이 사라질 수 있는데, 임차권등기를 마친 뒤라면 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요(제6조 제5항). 신청에 든 비용은 건물주에게 청구할 수 있고요(같은 조 제8항) 🙌

📚 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호, 2026.5.12 시행본) 제2조 · 제3조 · 제4조 · 제5조 · 제6조 · 제9조 · 제14조와 같은 법 시행령(대통령령 제36423호, 2026.7.1 시행본) 제2조 · 제6조 · 제7조를 국가법령정보센터에서 열어 봤어요.

다음에 가게를 넘길 일이 생기면 권리금 회수기회 6개월 이야기도 같이 챙겨 보세요. 보증금과 권리금, 두 개가 사장님 돈의 큰 축이니까요 💼

자주 묻는 질문