상가임대차보호법 10년, 다 채운 다음 날부터는요? ⏳

「갱신은 10년까지」 라는 말, 많이 들어 보셨죠? 그런데 정작 10년이 다 찼을 때 무슨 일이 일어나는지는 잘 안 알려져 있더라고요 ⏳

10년. 2018년 10월 16일 법이 바뀌면서 5년에서 늘어난 숫자예요(법률 제15791호). 그 뒤로 사장님들 계약 상담에서 가장 자주 나오는 숫자이기도 하고요 😊

오늘은 계약 첫날부터 10년이 지난 다음까지 달력 순서대로 따라가 볼게요. 기준은 2026년 5월 12일 시행 상가건물 임대차보호법이에요.

📅 첫 계약: 1년보다 짧게 써도 1년이에요

기간을 안 정했거나 1년보다 짧게 정한 계약은 1년으로 봐요. 다만 사장님 쪽에서는 짧게 정한 기간이 맞다고 주장할 수도 있어요(제9조 제1항). 선택권을 임차인 쪽에 둔 거예요.

🔁 해마다: 만료 6개월 전부터 1개월 전까지

이 사이에 갱신을 요구하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못해요(제10조 제1항). 월세를 3기분 밀린 적이 있거나 허락 없이 남에게 다시 빌려준 경우처럼, 거절할 수 있는 사유 여덟 가지가 법에 적혀 있고요.

갱신되면 앞 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봐요. 월세와 보증금은 법이 정한 범위 안에서만 올릴 수 있어요(제10조 제3항, 제11조). 이렇게 한 해, 두 해 쌓여 가는 거예요 📆

🧮 처음 계약부터 합쳐 10년

갱신요구권은 최초 계약 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있어요(제10조 제2항). 2년 계약을 다섯 번 이어 왔다면 여기서 끝이에요.

하나 더 볼 게 있어요. 10년 규정은 2018년 10월 16일 이후 처음 맺거나 갱신되는 계약부터 적용돼요(법률 제15791호 부칙 제2조). 2018년 전에 시작한 오래된 가게라면 날짜를 하나씩 맞춰 봐야 해서 헷갈리기 쉬워요.

예를 들어 볼게요. 2019년 3월 1일에 2년 계약으로 시작해 2021년, 2023년, 2025년, 2027년에 갱신했다면 전체 기간은 2029년 2월 말에 10년이 차요. 2027년 갱신 때는 남은 기간이 2년이라 문제가 없지만, 3년 계약으로 갱신하려 했다면 10년을 넘는 부분은 요구권으로 밀어붙일 수 없어요.

⏳ 10년이 지난 다음 날

이제 갱신요구권은 없어요. 그렇다고 바로 나가야 하는 건 아니에요. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 만료일에 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봐요. 이때 기간은 1년이에요(제10조 제4항).

이렇게 이어진 경우 사장님은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝나요(제10조 제5항). 건물주보다 사장님 쪽 선택지가 넓은 셈이에요 ✨

마지막 줄도 중요해요. 대법원은 전체 기간 10년이 지나 갱신요구권이 없어진 뒤에도 건물주의 권리금 회수기회 보호 의무는 남는다고 봤어요(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결). 나가더라도 다음 사장님에게 가게를 넘길 길은 열려 있는 거죠 🙌

🙋 사장님이 먼저 그만두고 싶다면요?

반대로 사장님이 연장을 원하지 않을 때도 있죠. 대법원은 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신하지 않겠다고 알렸다면 묵시적 갱신이 생기지 않고 만료일에 끝난다고 판단했어요(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결). 조금 늦게 말해도 1년 더 묶이지 않는다는 뜻이에요.

예외도 하나 기억해 두세요. 환산보증금이 지역 기준(서울 9억원)을 넘는 가게에는 제10조 제4항 묵시적 갱신이 적용되지 않아요(제2조 제3항). 이때는 민법 제639조의 묵시의 갱신 규정으로 따져요.

민법 쪽은 계산이 조금 달라요. 기간이 끝난 뒤에도 계속 장사하는데 건물주가 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 서로 해지를 통고할 수 있어요(민법 제639조 제1항). 이때 건물주가 통고하면 6개월, 사장님이 통고하면 1개월이 지나야 끝나요(제635조 제2항). 1년이 보장되는 상가임대차법 쪽보다 짧을 수 있는 거죠 🥲

10년 끝자락에서 건물주가 큰 폭의 인상을 말하거나 나가 달라고 하면, 남은 권리와 날짜를 한 장에 정리하는 게 먼저예요. 통지 문서 작성은 행정사에게, 권리금과 보증금에 붙는 세금은 세무사에게 사업성장파트너에서 무료로 먼저 물어보세요.

📚 상가건물 임대차보호법(2026.5.12 시행본) 제2조 · 제9조 · 제10조 · 제11조와 법률 제15791호 부칙, 시행령 제4조, 대법원 2017다225312 · 2023다307024 판결을 하나씩 대조했어요.

자주 묻는 질문