상가임대차보호법, 건물주가 바뀌면 내 보증금은요? 🏢🔑

장사 잘하고 있는데 어느 날 「건물 주인이 바뀌었어요」 문자가 와요. 계약서에 도장 찍은 사람이 사라졌는데, 내 계약은 어디로 가는 걸까요? 🤔

사장님, 건물 매매는 사장님 동의 없이도 이뤄져요. 그래서 더 불안하죠 😥 그래도 미리 겁먹을 필요는 없어요. 2026년 5월 12일 시행 상가건물 임대차보호법이 이 장면을 꽤 자세히 정해 두었거든요.

오늘은 건물주가 바뀌었을 때 사장님들이 실제로 묻는 질문 다섯 개를 차례대로 풀어 볼게요.

🏢 건물이 팔리면 제 계약은 끝나는 거예요?

아니요, 이어져요. 법은 이걸 「대항력」 이라고 불러요. 임대차를 등기하지 않았더라도 건물을 넘겨받아 쓰고 있고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에게도 효력이 생겨요(제3조 제1항). 건물을 새로 산 사람도 여기서 말하는 제3자예요.

그리고 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요(제3조 제2항). 계약 기간, 보증금, 월세가 그대로 새 건물주와의 약속이 된다는 뜻이에요 🙌

날짜로 보면 이래요. 3월 2일에 열쇠를 받아 공사를 시작하고 3월 3일에 사업자등록을 신청했다면, 대항력은 3월 4일부터 생겨요. 두 조건이 다 갖춰진 날의 다음 날이 기준이에요. 그래서 열쇠 받는 날과 등록 신청 날이 멀어질수록 보호받지 못하는 빈 기간도 길어져요.

📋 새 건물주가 계약 조건을 다르게 알고 있으면요?

간혹 새 건물주가 「월세가 그게 아니던데요?」 하고 나오는 경우가 있어요. 이럴 때 쓸 수 있는 길이 있어요. 확정일자를 받은 계약이라면 임대차 당사자는 관할 세무서에 확정일자 부여일, 월세, 보증금 같은 정보를 달라고 요청할 수 있고, 세무서는 정당한 이유 없이 거부하지 못해요(제4조 제3항).

계약서 원본, 월세 이체 내역, 확정일자 정보. 이 세 가지가 있으면 말이 엇갈릴 때 숫자로 설명할 수 있어요 💪

💰 보증금은 누구한테 돌려받아요?

새 건물주예요. 임대인 자리를 통째로 이어받았으니 계약이 끝날 때 보증금을 돌려줄 의무도 같이 넘어와요(제3조 제2항). 그래서 계약이 끝날 무렵 「전 주인한테 받으세요」 라는 말을 들으면 이 조문부터 차분히 짚어 보면 돼요.

다만 이건 대항력을 갖춘 경우 이야기예요. 가게를 넘겨받기 전이거나 사업자등록을 아직 안 냈다면 사정이 달라질 수 있어요. 계약하고 문 열 때 사업자등록부터 서두르라는 말이 그래서 나와요 📌

📏 보증금이 커서 법 적용이 안 된다던데요?

여기서 많이들 헷갈려요. 서울은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 9억원을 넘으면 법의 일부 조항이 빠져요(시행령 제2조). 그런데 대항력 조항은 금액과 상관없이 적용돼요. 법 제2조 제3항이 제3조를 꼭 집어 넣어 두었거든요.

건물이 팔린 직후 제일 궁금한 건 첫 줄이죠. 큰 가게도 새 건물주에게 계약을 주장할 수 있어요 ✨

📄 사업자등록만 해 두면 끝까지 괜찮아요?

하나 조심할 게 있어요. 대법원은 사업자등록이 대항력을 얻을 때만이 아니라 유지할 때도 필요한 조건이라고 봤어요(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 사실상 폐업하면 그 등록은 제 역할을 못 한다는 거예요.

폐업신고를 했다가 같은 상호, 같은 등록번호로 다시 등록해도 예전 대항력이 그대로 이어지지 않는다는 판결도 있어요(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결). 가게를 잠깐 접었다 다시 열 생각이라면 건물이 팔리는 시기와 겹치지 않는지 보세요 🥲

🔨 건물이 경매로 넘어가면요?

매매가 아니라 경매라면 계산이 하나 더 들어가요. 경매로 건물이 팔리면 임차권은 원칙적으로 없어지지만, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 남아요(제8조). 다만 은행 근저당 같은 권리가 사장님보다 먼저 잡혀 있었다면 순서가 달라질 수 있어서, 계약 전에 등기부를 떼어 보는 습관이 필요해요.

계약서에 확정일자까지 받아 두면 경매 대금에서 순서대로 보증금을 받을 길도 열려요(제5조 제2항). 이건 환산보증금 기준 안쪽 가게 이야기예요.

새 건물주가 계약 조건을 바꾸자고 하거나 보증금 반환을 미루겠다고 하면, 그때가 혼자 버티지 말아야 할 때예요. 내용증명 같은 서류를 차분히 준비하고 싶다면 행정사에게, 보증금과 월세에 얽힌 세금 처리가 궁금하면 세무사에게 사업성장파트너에서 무료로 먼저 물어보세요.

📚 상가건물 임대차보호법(2026.5.12 시행본) 제2조 · 제3조 · 제5조 · 제8조, 같은 법 시행령(2026.7.1 시행본) 제2조 · 제4조, 대법원 2005다64002 · 2006다56299 판결 요지를 확인해 정리했어요.

자주 묻는 질문