상가임대차계약서 양식보다 중요한 특약 다섯 줄 ✍️

양식은 검색하면 바로 나와요. 진짜 차이는 맨 아래 빈칸, 특약사항에서 나더라고요 ✍️ 도장 찍기 전에 채워 둘 다섯 줄을 골라 봤어요.

사장님, 계약서 양식 찾다가 이 글까지 오셨죠? 😊 양식은 법무부 「상가건물 임대차 표준계약서」 가 기본이에요. 상가건물 임대차보호법 제19조가 보증금, 월세, 기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목이 담긴 표준계약서를 법무부장관이 정해 쓰도록 권할 수 있게 해 두었거든요(2025년 11월 개정).

2026년 5월 12일에는 관리비 세부 항목을 표시한 개정 표준계약서도 게시 · 배포됐어요(SBS Biz, 2026.5.12). 이제 남은 건 빈칸이에요. 아래 다섯 줄을 특약란에 옮겨 적는다고 생각하고 읽어 주세요 👇

1. 영업신고가 안 되면 없던 일로

가게 자리를 빌려도 건물 용도나 면적 때문에 영업신고나 허가가 안 나는 경우가 있어요. 그래서 「임차인이 목적 업종의 영업신고(허가)를 하지 못하면 계약을 해제하고 임대인은 받은 돈을 돌려준다」 는 한 줄을 넣어 두는 경우가 많아요.

이 문장이 없으면 계약금을 놓고 서로 할 말이 많아져요 🥲 업종 이름과 기한을 구체적으로 적을수록 좋아요.

2. 원상복구는 어디까지

민법은 임차인이 돌려줄 때 원래 상태로 되돌리게 해요(제654조, 제615조). 문제는 그 「원래」 가 언제냐는 거예요. 앞 사장님이 해 둔 인테리어까지 내가 뜯어야 하는지로 다투는 일이 꽤 많거든요.

그래서 「인도받을 당시 상태(사진 첨부)로 복구한다」 처럼 기준 시점을 적고, 넘겨받은 날 찍은 사진을 계약서에 붙여 두세요 📸

3. 관리비는 금액과 항목을 숫자로

관리비를 내기로 했다면 사장님은 부과 내역을 달라고 요청할 수 있고 건물주는 따라야 해요(제19조의2). 내역에는 일반관리비, 청소비, 경비비, 전기료처럼 14개 항목별 금액이 적혀야 해요(시행령 제8조 제1항).

월 관리비가 10만원 미만이면 금액 대신 포함된 항목만 알려 줘도 돼요(같은 조 제3항). 이 규정은 2026년 5월 12일 이후 맺거나 갱신하는 계약부터 적용돼요(법률 제21083호 부칙 제2조). 특약에 「관리비 월 ○원, 포함 항목 ○○」 을 적어 두면 깔끔해요 ✨

4. 고장 나면 누가 고치나요

민법 제623조는 건물주가 계약 기간 내내 쓸 수 있는 상태를 유지해 줄 의무를 진다고 정해요. 그래서 건물 보존에 쓴 필요비는 사장님이 건물주에게 청구할 수 있어요(제626조 제1항).

여기서 알아 둘 게 있어요. 인테리어처럼 가치를 높인 비용(유익비) 청구는 특약으로 포기하는 경우가 많지만, 건물주 동의를 받아 붙인 부속물을 사 달라고 할 권리를 임차인에게 불리하게 빼는 약정은 효력이 없어요(제646조, 제652조). 「냉난방기 · 배관 · 전기 용량 공사는 임대인 부담」 처럼 항목별로 나눠 적으면 좋아요.

5. 나중에 넘길 때를 위한 한 줄

임차권을 넘기거나 다시 빌려주려면 건물주 동의가 필요해요(민법 제629조). 동의 없이 전대하면 갱신 거절 사유도 되고요(상가임대차법 제10조 제1항 제4호). 「임차인이 주선한 신규 임차인과 계약할 때 임대인은 협조한다」 같은 문장은 권리금을 생각하는 사장님에게 든든한 메모가 돼요.

📝 특약란에 이렇게 적어 보세요

위 다섯 가지를 실제 문장으로 옮기면 대략 이런 모양이에요. 업종, 금액, 날짜는 사장님 사정에 맞게 바꿔 넣으세요.

• 임차인이 ○○년 ○월 ○일까지 ○○업 영업신고를 하지 못하면 계약을 해제하고, 임대인은 받은 계약금을 돌려준다.
• 원상복구는 인도일 당시 상태(첨부 사진 ○장)를 기준으로 하며, 그 전 임차인이 설치한 시설은 포함하지 않는다.
• 관리비는 월 ○원이며 청소비 · 경비비 · 공용 전기료를 포함한다. 임차인은 항목별 내역을 요청할 수 있다.
• 냉난방기 · 배관 · 전기 인입 용량 관련 수선은 임대인이, 임차인이 설치한 시설의 수선은 임차인이 부담한다.
• 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약에 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 않는다.

한 가지 덧붙이면, 계약서를 쓴 날 바로 세무서에서 확정일자를 받아 두세요. 특약을 아무리 잘 써도 보증금을 지키는 순서는 별개의 이야기거든요 😉

계약서는 한 번 도장 찍으면 몇 년을 같이 가요. 특약 문장을 어떻게 써야 할지 막막하면 권리 · 의무 서류를 쓰는 행정사에게, 보증금과 관리비의 세금계산서 처리가 궁금하면 세무사에게 사업성장파트너에서 무료로 먼저 물어보세요.

사장님 계약서 특약란엔 몇 줄이 들어가 있나요? 오늘 한 줄만 더해도 충분해요 🙂

📚 상가건물 임대차보호법(2026.5.12 시행본) 제10조 · 제15조 · 제19조 · 제19조의2와 법률 제21083호 부칙, 시행령 제8조, 민법 제615조 · 제623조 · 제626조 · 제629조 · 제646조 · 제652조 · 제654조, SBS Biz 2026년 5월 12일 기사를 보고 썼어요.

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