무상임대차계약서, 가족 집으로 사업자등록할 때 🏠

사업성장지키미2026.11.04 · 6분이면 읽어요

부모님 집 주소로 온라인 쇼핑몰을 시작하거나, 형님 상가 한쪽을 월세 없이 쓰는 경우 많죠. 이때 세무서에서 「계약서 주세요」 하면 뭘 내야 할까요? 🤔

사장님, 「무상임대차」 라는 말 자체가 좀 이상하죠? 😆 법으로 따지면 돈을 안 내고 빌려 쓰는 건 임대차가 아니라 사용대차예요. 민법 제609조가 무상으로 쓰게 하고 다 쓰면 돌려주기로 하는 약속을 이렇게 불러요.

그래도 다들 무상임대차계약서라고 부르니 이 글도 그 말을 쓸게요. 사업자등록 창구 앞에서 많이 나오는 질문 다섯 개로 정리했어요.

🙋 왜 계약서가 필요해요?

사업자등록을 신청할 때 사업장을 빌린 경우에는 임대차계약서 사본을, 다시 빌린 경우(전대)는 전대차계약서와 건물주 동의서를 붙이게 되어 있어요(부가가치세법 시행령 제11조 제3항 표). 상가 일부만 쓰면 그 부분 도면도 내고요.

세무서는 그 주소에서 정말 사업을 하는지 보려는 거예요. 내 이름으로 된 집이면 필요 없지만, 가족 명의라면 그 사람이 쓰라고 허락했다는 서류가 있어야 설명이 되죠 📄 등록증은 신청일부터 2일 안에 나오는 게 원칙이고, 현장 확인이 필요하면 5일 안에서 늦어질 수 있어요(같은 조 제5항).

신청서에 적는 것도 많지 않아요. 사업자 인적사항, 신청 사유, 사업 개시일(또는 사업장 설치 착수일), 그 밖의 참고 사항이에요(시행령 제11조 제1항). 내용을 고쳐야 하면 세무서가 10일 안의 기간을 정해 보정을 요구할 수 있고, 그 기간은 발급 기한에 들어가지 않아요(같은 조 제13항). 서류를 한 번에 갖추는 게 제일 빠른 길이에요 🏃

법령 표에는 「임차한 경우」 만 적혀 있네요. 무상이면 어떤 서류를 같이 받는지 세무서에 미리 물어보는 게 좋겠어요 🤔

✍️ 무상임대차계약서엔 뭘 적어요?

빌려주는 사람, 빌리는 사람 이름과 연락처
주소와 쓰는 면적(일부라면 도면)
월세 · 보증금이 없다는 문장
쓰는 기간과 쓰는 용도(업종)
돌려줄 때 원상회복 범위
작성 날짜와 두 사람 서명 또는 날인

민법은 빌린 사람이 정해진 용도대로 써야 하고, 허락 없이 남에게 쓰게 하면 빌려준 사람이 계약을 해지할 수 있다고 정해요(제610조). 그래서 용도 칸을 비워 두지 않는 게 좋아요 ✨ 돌려줄 때는 원래 상태로 되돌리고, 붙여 둔 물건은 떼어 갈 수 있어요(제615조).

💸 공짜로 빌려줬는데 세금이 나와요?

경우에 따라 나와요. 부가가치세법은 대가 없이 용역을 주면 원칙적으로 공급으로 보지 않지만, 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산을 무상으로 임대하면 공급으로 본다고 정해요(제12조 제2항). 특수관계인에는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자가 들어가요(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항).

빌려주는 가족이 이미 부동산임대업 사업자라면 이 대목을 같이 봐야 해요. 소득세 쪽에서도 특수관계인에게 자산을 무상으로 쓰게 한 경우를 부당행위계산으로 볼 수 있어요(소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호). 같은 조문이 직계존비속에게 주택을 무상으로 빌려주고 실제로 거기 사는 경우는 빼 두었으니, 집과 상가는 따로 생각해야 해요.

빌려주는 가족	먼저 볼 것
사업자가 아님(살던 집)	사업장 주소로 쓰는 데 동의 · 관리 규약
부동산임대업 사업자	부가세법 제12조 제2항 무상 임대 과세
사업자 · 특수관계인	소득세 부당행위계산(시행령 제98조)

공짜로 빌려줬는데 빌려준 쪽에 세금 얘기가 나올 수 있다니… 가족끼리라도 미리 따져 봐야겠어요 😳

🛡️ 상가임대차보호법으로 보호받아요?

기대하기 어려워요. 상가건물 임대차보호법은 이름 그대로 상가건물 「임대차」 에 관한 특례예요(제1조). 월세 없이 쓰는 사용대차는 민법 규정을 따르게 돼요.

민법에서는 기간을 정하지 않았다면 쓰기에 충분한 기간이 지난 뒤 빌려준 사람이 언제든 해지할 수 있고(제613조 제2항), 빌린 사람이 사망하거나 파산해도 해지할 수 있어요(제614조). 평소 들어가는 필요비는 빌린 사람이 부담하고요(제611조) 🥲

가족끼리라 편하게 시작했는데, 지켜 주는 장치는 생각보다 얇네요 ㅠㅠ

🔄 나중에 월세를 내기로 바꾸면요?

그때부터는 임대차예요. 새로 임대차계약서를 쓰고, 사업장 정보가 바뀌었다면 등록사항 변경 신고도 챙겨요(부가가치세법 제8조 제8항). 월세를 내기 시작하면 상가건물 임대차보호법의 보호도 따라오고, 세금계산서 처리도 달라져요.

가족 명의 공간에서 시작하는 건 출발 비용을 아끼는 좋은 방법이에요. 다만 빌려주는 가족이 사업자인지, 몇 년을 쓸지에 따라 세금이 달라져요. 이 계산은 세무사에게, 계약서 문장과 등록 서류 준비는 행정사에게 사업성장파트너에서 무료로 먼저 물어보세요.

작게 시작해도 서류는 크게 챙기기! 첫 사업자등록 응원해요 🙌

📚 부가가치세법(2026.1.2 시행본) 제8조 · 제12조, 같은 법 시행령(2026.4.1 시행본) 제11조 · 제26조, 소득세법 시행령 제98조, 국세기본법 시행령 제1조의2, 민법 제609조부터 제615조까지, 상가건물 임대차보호법 제1조를 국가법령정보센터에서 확인했어요.