상가 계약갱신 거절 사유, 월세 3기 연체는 지난 일도 쳐요 😥

「갱신을 요구하면 건물주는 거절 못 한다」는 말, 반만 맞아요 🙊 법이 정한 거절 사유가 여덟 가지 있고, 사장님들이 제일 많이 부딪히는 건 역시 월세 쪽이에요.

계약 만료 문자를 받으면 머릿속이 하얘지죠 😶 갱신을 요구하는 시기와 10년이라는 기간은 많이 알려졌으니, 오늘은 그 반대편을 볼게요. 건물주는 언제 거절할 수 있나, 그리고 아무 말 없이 기간이 지나면 어떻게 되나예요.

🙋 거절할 수 있는 사유가 정해져 있어요?

네, 상가임대차법 제10조 제1항이 여덟 가지를 적어 뒀어요. 이 중 하나에 해당하면 사장님이 기간 안에 갱신을 요구해도 건물주가 거절할 수 있어요.

• 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있을 때
• 거짓이나 부정한 방법으로 빌렸을 때
• 서로 합의해 건물주가 상당한 보상을 했을 때
• 건물주 동의 없이 가게 전부나 일부를 다시 빌려줬을 때(전대)
• 고의나 중대한 과실로 건물을 부쉈을 때
• 건물이 없어져 장사를 할 수 없게 됐을 때
• 철거 · 재건축으로 건물을 돌려받아야 할 때(요건이 따로 있어요)
• 그 밖에 임차인 의무를 현저히 어기거나 계속하기 어려운 중대한 사유

여기서 사장님들이 제일 많이 묻는 게 첫 줄이에요. 「3기의 차임액」은 월세 석 달 치에 해당하는 금액이에요. 월세 200만원 가게라면 밀린 돈이 600만원에 이른 적이 있느냐를 보는 거죠.

💸 늦게 냈다가 다 갚았는데도요?

네… 이게 오늘의 핵심이에요 🥲 대법원은 2021년 5월 13일 판결(2020다255429)에서 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있으면 건물주가 갱신 요구를 거절할 수 있다고 봤어요. 갱신을 요구하는 그 시점에 3기분이 밀려 있을 필요는 없다고요.

판결은 법 문구 차이를 짚었어요. 계약을 중간에 해지하는 조항(제10조의8)은 「연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」라고 쓰고, 갱신 거절 조항은 「연체한 사실이 있는 경우」라고 다르게 썼다는 거예요. 임대차는 서로 믿고 하는 계약이라, 한 번 3기분까지 밀렸던 적이 있으면 그 신뢰가 깨졌다고 본 거고요.

🚪 그럼 지금 당장 계약을 끝낼 수도 있어요?

갱신 거절과 해지는 달라요. 계약 기간 중에 끝내는 해지는 지금 밀린 돈이 3기 차임액에 달한 때 할 수 있어요(제10조의8). 이 조항은 환산보증금 기준을 넘는 가게에도 똑같이 적용돼요(제2조 제3항).

참고로 민법은 건물 임대차에서 2기 차임액 연체면 해지할 수 있다고 정해 두었는데(민법 제640조), 상가임대차법이 적용되는 가게는 이보다 한 칸 넉넉한 3기가 기준이에요.

📭 건물주가 아무 말도 없으면요?

만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주가 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 기간이 끝날 때 같은 조건으로 1년 다시 계약한 것으로 봐요(제10조 제4항). 이른바 묵시적 갱신이에요.

이때 사장님 쪽은 언제든 해지 통고를 할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝나요(같은 조 제5항). 가게를 정리하려는 사장님에겐 숨통이 트이는 조항이죠 😮‍💨

단, 이 묵시적 갱신 조항은 환산보증금 기준(서울 9억원 등) 안쪽 가게에만 적용돼요. 기준을 넘는 가게는 민법 제639조로 같은 조건 갱신이 되고, 이때는 양쪽 모두 해지 통고를 할 수 있어요. 건물주가 통고하면 6개월, 사장님이 통고하면 1개월이 지나야 효력이 생겨요(민법 제635조).

헷갈리기 쉬운 게 하나 더 있어요. 사장님이 갱신을 요구해서 이어진 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보고, 월세와 보증금만 제11조 범위 안에서 오르내릴 수 있어요(제10조 제3항). 묵시적 갱신은 1년짜리로 따로 굴러가고요. 어느 쪽으로 이어졌는지에 따라 다음 만료일이 달라지니 달력에 꼭 적어 두세요 🗓️

🏗️ 재건축한다고 하면 그걸로 끝이에요?

철거 · 재건축 사유는 아무 때나 쓸 수 있는 카드가 아니에요. 법은 세 경우로 좁혀 놨어요. 계약할 때 공사 시기와 기간까지 담은 계획을 구체적으로 알려 주고 그대로 하는 경우, 건물이 낡아 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 · 재건축하는 경우예요(제10조 제1항 제7호).

계약서를 쓸 때 재건축 계획을 들은 적이 없다면 첫 번째 경우에 해당하는지 따져 볼 여지가 있어요. 안전 문제나 다른 법령 쪽인지는 서류를 봐야 알 수 있으니, 받은 통지문을 그대로 들고 상담받는 게 좋아요.

📚 상가건물 임대차보호법(2026.5.12 시행본) 제2조 · 제10조 · 제10조의8, 민법(2026.3.17 시행본) 제635조 · 제639조 · 제640조, 대법원 2021.5.13. 선고 2020다255429 판결을 국가법령정보센터에서 하나씩 확인했어요.

건물주에게 갱신 거절 문자를 받으셨나요? 답장 보내기 전에 그 문자 그대로 행정사에게 보여 주고 무료로 먼저 물어보세요. 첫 답장이 다음 10년을 정하기도 하거든요 📱

자주 묻는 질문