상가 원상복구, 앞사람 인테리어도 내가 뜯어야 하나요? 🔨

가게를 비우는 날, 돌려받은 보증금에서 철거비가 빠져 있으면 진짜 속상하죠 🥲 「이건 내가 한 공사도 아닌데…」 싶은 그 대목을 법원은 어떻게 봤을까요?

사장님, 들어올 때부터 있던 카운터랑 조명, 나갈 때는 누가 뜯어야 할까요? 🤔 이 질문엔 대법원 판결이 두 개 있는데요, 결론이 정반대처럼 보여서 많이들 헷갈려 하시더라고요.

기본부터 볼게요. 빌린 물건을 돌려줄 때는 원래대로 돌려놓는 게 원칙이에요. 민법 제615조가 이렇게 정하고, 제654조가 이걸 임대차에도 그대로 가져와요. 문제는 「원래」가 언제냐예요. 내가 들어온 날이냐, 그보다 앞서 빈 점포였던 날이냐.

⚖️ 두 판결을 나란히 놓으면

1990년 10월 30일 판결 속 임차인은 이미 다른 사람이 유흥음식점으로 쓰던 지하 점포를 빌려 안을 크게 고쳐 썼어요. 대법원은 별도 약정이 없다면 원상회복은 임차인이 고친 범위 안의 일이고, 자기가 빌려 받았을 때 상태로 돌려주면 된다고 봤어요. 그 앞사람이 한 시설까지 되돌릴 의무는 없다고요.

판결문에 적힌 계약 내용도 지금 보면 신기해요. 보증금 2,500만원, 부가세를 포함한 차임이 1년에 1,100만원, 기간은 1985년 1월 1일부터 그해 12월 31일까지였어요. 임차인은 나가면서 조명등을 떼다 천장을 부숴 놓기도 했다고 적혀 있어요 😅 이런 사정이 있어도 대법원은 원상회복 범위를 「임차인이 고친 만큼」으로 봤다는 게 포인트예요.

같은 판결에 돈 계산 이야기도 하나 있어요 👀 임차인이 원상회복을 미뤄서 건물주가 대신 공사했을 때, 건물주가 손해로 받을 수 있는 건 공사를 다 끝낸 날까지의 월세가 아니라 건물주가 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 월세 상당액이라고 했어요.

2019년 8월 30일 판결은 분위기가 달라요. 앞 임차인이 2010년 2월쯤 커피전문점 시설 공사를 하고 영업을 했고, 원고는 그 커피전문점 영업을 넘겨받은 뒤 건물주와 새로 계약했어요. 계약서엔 계약이 끝나면 임차인이 원상회복한다는 조항이 들어 있었고요.

계약이 끝났는데 인테리어가 그대로 남자, 건물주가 돈을 들여 철거하고 그 비용을 보증금에서 뺐어요. 대법원은 이 공제가 맞다고 본 원심을 그대로 받아들였어요. 철거한 시설은 그 브랜드 커피전문점을 하려고 설치한 것이라 점포를 다른 용도로 쓰면 필요 없는 시설이었고, 앞사람이 설치했더라도 영업을 이어받은 임차인이 철거할 의무가 있다는 거예요 💸

하나 덧붙이면, 민법 제626조는 임차인이 점포를 지키거나 값어치를 높이려고 쓴 돈(필요비 · 유익비)을 건물주에게 청구할 수 있게 해 둬요. 2019년 사건의 임차인은 이 비용상환청구권을 포기한 상태였는데, 그래서 「시설비도 못 받는데 철거까지 해야 하냐」는 다툼이 생긴 거예요.

🔍 결론을 가른 두 가지

두 사건을 겹쳐 보면 갈린 곳은 계약서 특약과 앞사람과의 관계였어요. 대법원도 2019년 판결에서 원상회복의 내용과 범위는 계약을 맺은 경위, 빌릴 당시 점포 상태, 임차인이 고친 내용을 함께 보고 사건마다 정한다고 했어요. 1990년 판결은 사안이 달라 이 사건에 가져다 쓰기 적절하지 않다고 짚었고요.

그래서 권리금을 주고 시설째 가게를 넘겨받는 경우라면, 나갈 때 앞사람 공사분까지 철거 범위에 들어갈 수 있다고 보고 준비하는 게 안전해요 🥲 반대로 그냥 빈 점포를 빌렸는데 앞사람 흔적이 조금 남아 있었다면 1990년 판결 쪽 이야기가 될 여지가 있고요. 어느 쪽인지는 계약서 문구와 그때 상황을 같이 봐야 해서 딱 잘라 말하기 어려워요.

📸 들어가는 날 남겨 둘 것

나가기 두세 달 전에는 건물주와 철거 범위를 문자로 맞춰 두면 좋아요. 「바닥 타일은 두고 간판과 주방 덕트만 뗀다」 처럼 구체적으로요. 다음 임차인이 시설을 그대로 쓰겠다고 하면 철거 없이 넘기는 방법도 있는데, 이때도 건물주가 그걸 받아들였다는 걸 글로 남겨 두세요 ✍️

보증금에서 생각보다 큰돈이 빠졌거나 특약 문구가 애매하다면, 혼자 다투기 전에 계약서와 사진을 들고 행정사 같은 전문가에게 먼저 물어보세요. 계약서 한 줄이 결론을 바꾸는 게 원상복구 문제거든요.

📚 대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결, 대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142 판결 전문과 민법 제615조 · 제626조 · 제654조(2026.3.17 시행본)를 국가법령정보센터에서 직접 읽고 정리했어요.

자주 묻는 질문