도로나 택지 같은 공익사업에 땅이 들어가 보상금을 받게 되면, 많은 분이 「나라가 가져간 땅인데 세금까지 내나요」라고 물으십니다. 내 뜻으로 판 것이 아니어도 수용은 세법에서 양도로 봅니다. 그래서 보상금에도 양도소득세가 계산됩니다.
대신 법은 공익사업에 땅을 내준 분에게 세금을 덜어 주는 감면을 따로 두고 있습니다. 문제는 이 감면이 자동으로 붙지 않고, 요건과 기한을 하나씩 맞춰야 한다는 점입니다. 보상 협의를 시작했거나 수용재결을 받은 분이 무엇부터 확인하면 되는지 순서대로 적었습니다.
핵심만 먼저 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 취득한 토지를 공익사업 시행자에게 양도하거나 수용당하면, 현금 보상분은 양도소득세의 15%를 감면받습니다(조세특례제한법 제77조 제1항). 이 감면은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 적용되고, 수용 관련 감면을 합쳐 한 해 2억 원, 5년간 3억 원이 한도입니다(같은 법 제133조 제2항). 양도일은 대금 청산일, 수용 개시일, 소유권이전등기 접수일 가운데 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호).
Q. 수용으로 받은 보상금에도 양도소득세가 나오나요?
나옵니다. 양도소득세는 자산이 유상으로 넘어가면 매기는 세금이고, 수용도 보상금을 받고 소유권이 넘어가는 거래입니다. 협의해서 넘긴 경우든 재결로 넘어간 경우든 똑같이 양도로 봅니다.
계산 방식도 일반 매매와 같습니다. 보상금에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 3년 이상 보유했다면 장기보유 특별공제를 뺀 뒤, 연 250만 원 기본공제를 빼고 세율을 곱합니다(소득세법 제95조, 제103조). 여기에 수용에만 있는 감면을 마지막에 적용합니다.
그래서 감면율보다 먼저 볼 것이 취득가액입니다. 오래전에 상속받거나 직접 산 땅은 취득가액 자료가 없는 경우가 많고, 이 금액에 따라 세금이 크게 달라집니다.
Q. 감면은 누구나 받을 수 있나요?
아닙니다. 해당 사업지역의 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다(조세특례제한법 제77조 제1항). 사업인정고시일 전에 양도했다면 양도일을 기준으로 2년을 셉니다. 고시가 난 것을 보고 그 직전에 산 땅은 감면에서 빠지는 구조입니다.
상속받은 땅은 돌아가신 분이 취득한 날을, 배우자나 직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 땅은 증여한 분이 취득한 날을 취득일로 봅니다(같은 조 제9항). 물려받은 지 얼마 안 된 땅이라도 감면이 될 수 있다는 뜻입니다.
감면 대상이 되는 거래는 세 가지입니다. 토지보상법이 적용되는 공익사업 시행자에게 양도한 경우, 정비구역의 토지를 정비사업 시행자에게 양도한 경우, 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 수용된 경우입니다(같은 조 제1항 각 호).
Q. 감면율과 한도는 얼마인가요?
| 보상 받는 방식 | 감면율 | 근거 |
|---|---|---|
| 현금 | 양도소득세의 15% | 조세특례제한법 제77조 제1항 |
| 채권 | 양도소득세의 20% | 같은 항 |
| 채권, 3년 이상 만기 보유 특약 | 35% | 같은 항 단서, 대상 사업 한정 |
| 채권, 5년 이상 만기 보유 특약 | 45% | 같은 항 단서, 대상 사업 한정 |
| 사업지역 안의 땅(대토보상) | 40% 감면 또는 과세이연 선택 | 같은 법 제77조의2 |
한도는 따로 있습니다. 수용 관련 감면(제77조, 제77조의2, 제77조의3)을 합쳐 한 과세기간에 2억 원, 직전 4년을 더한 5년간 3억 원을 넘는 부분은 감면하지 않습니다(같은 법 제133조 제2항). 2025년 3월 개정으로 이 한도가 따로 생겼습니다.
예를 들어 보상금 전부를 현금으로 받고 산출세액이 1억 원이라면 감면액은 1,500만 원입니다. 같은 땅을 채권으로 받으면 2,000만 원이 됩니다. 보상 방식이 세금에 직접 닿기 때문에, 보상 방식을 고르기 전에 세액부터 계산해 보는 편이 좋습니다.
Q. 양도일은 언제로 보고, 신고는 언제까지 하나요?
일반 매매는 잔금을 치른 날이 양도일이지만, 수용은 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기 접수일 가운데 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호). 소유권 소송 때문에 보상금이 공탁됐다면 그 판결이 확정된 날로 봅니다.
신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(소득세법 제105조). 같은 해 다른 부동산도 팔았다면 다음 해 5월 확정신고에서 합쳐 정산합니다(같은 법 제110조). 내야 할 세액이 1천만 원을 넘으면 일부를 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(같은 법 제112조).
흔한 오해 「보상금을 아직 다 안 받았으니 양도는 나중 일」이라고 생각하시는 분이 많습니다. 수용 개시일이 먼저 지나면 그날이 양도일이 되고, 예정신고 기한도 그날부터 돌아갑니다. 감면 기한인 2026년 12월 31일을 따질 때도 같은 날짜를 씁니다.
Q. 감면은 신청해야 받나요?
그렇습니다. 수용으로 감면을 받으려는 분은 대통령령으로 정한 방법에 따라 감면신청을 해야 합니다(조세특례제한법 제77조 제7항). 실무에서는 양도소득세 신고서를 낼 때 감면신청서를 함께 냅니다. 사업시행자에게 협의로 양도한 경우에는 시행자가 감면신청을 하도록 되어 있으니(같은 조 제6항), 시행자 쪽에 신청 여부를 확인해 두시는 편이 안전합니다.
채권으로 받고 만기 보유 특약을 맺어 35%나 45%를 감면받았다면, 특약을 어기는 순간 감면받은 세액 일부를 다시 걷습니다(같은 조 제4항). 채권을 중간에 팔 계획이 있다면 특약을 맺기 전에 따져 봐야 합니다.
Q. 수용된 것이 집이라면 비과세는 어떻게 되나요?
사업인정고시일 전에 취득한 주택과 그 부수토지가 수용되면, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 보유기간과 거주기간 요건을 따지지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목). 2년을 채우지 못한 집이라도 비과세가 될 수 있다는 뜻입니다.
집 일부만 수용되고 남은 집과 땅을 수용일부터 5년 안에 팔면 그 부분도 같은 특례를 받습니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 세금이 나오므로, 그 부분에는 수용 감면을 함께 검토합니다.
실무 팁 보상 협의가 시작되면 취득 당시 계약서, 상속 때의 재산평가 자료, 그동안 들인 개량비 영수증부터 모아 두십시오. 수용 감면은 세액에서 일정 비율을 깎는 것이라, 처음 계산하는 양도차익이 정확해야 감면 효과도 제대로 납니다. 오래된 땅일수록 이 자료를 찾는 데 시간이 걸립니다.
Q. 실무에서는 어디서 자주 걸리나요?
넷 모두 보상금을 받기 전에 확인하면 막을 수 있습니다. 특히 사업인정고시일은 고시문에서 바로 확인되니, 보상 안내문을 받으면 그 날짜부터 적어 두십시오.
시작 전에 확인할 것
자주 묻는 질문
협의해서 넘긴 것도 수용 감면이 되나요?
됩니다. 토지보상법이 적용되는 공익사업의 시행자에게 양도한 것이면 재결 전에 협의로 넘겨도 감면 대상입니다. 사업인정고시일 기준 2년 요건은 똑같이 봅니다.
보상금이 적다고 이의신청 중인데 신고는 언제 하나요?
양도일은 보상금 증액 여부와 별개로 정해집니다. 우선 정해진 기한에 신고하고, 나중에 증액된 보상금은 그에 맞춰 추가로 신고하는 순서가 일반적입니다.
2027년에 보상을 받으면 감면이 없어지나요?
지금 법에는 2026년 12월 31일 이전 양도분까지로 적혀 있습니다. 연장 여부는 연말 세법 개정을 봐야 하니, 양도일이 해를 넘길 것 같다면 개정 내용을 꼭 확인하십시오.
감면받으면 따로 내는 세금이 있나요?
양도소득세와 함께 지방소득세가 붙고, 감면 세액에 따라 따로 계산되는 세금이 있을 수 있습니다. 최종 납부액은 신고서를 만들어 봐야 정확히 나옵니다.
근거와 참고
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 취득 경위와 보상 방식에 따라 세액과 감면 여부가 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.
