보상 협의 안내문을 받으면 「현금으로 받을지, 채권이나 대토로 받을지」를 정하라는 칸이 나오는 경우가 있습니다. 대부분은 현금이 편하니 현금을 고르십니다. 그런데 같은 땅이라도 무엇으로 받느냐에 따라 양도소득세 감면율이 15%에서 45%까지 벌어집니다.
감면율이 높을수록 조건도 까다롭습니다. 채권을 중간에 팔거나 대토를 일찍 넘기면 감면받은 세금을 이자까지 붙여 다시 내야 합니다. 보상 방식을 고르기 전에 세금 쪽에서 무엇을 따져야 하는지 적었습니다.
핵심만 먼저 공익사업 수용 감면은 현금 보상분 15%, 보상채권 20%, 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약을 맺으면 35%, 5년 이상이면 45%입니다(조세특례제한법 제77조 제1항). 사업지역에서 조성한 땅으로 받는 대토보상은 40% 감면과 과세이연 가운데 고를 수 있습니다(같은 법 제77조의2 제1항). 어느 쪽이든 수용 관련 감면은 한 해 2억 원, 5년간 3억 원이 한도입니다(같은 법 제133조 제2항).
Q. 보상 방식마다 감면이 얼마나 다른가요?
감면은 산출된 양도소득세에 비율을 곱해 깎아 주는 방식입니다. 그래서 같은 땅, 같은 세액이라도 받는 방식에 따라 감면액이 달라집니다. 산출세액이 1억 원인 땅의 보상금을 한 가지 방식으로 모두 받았다고 가정하면 아래와 같습니다.
| 받는 방식 | 감면율 | 산출세액 1억 원일 때 감면액 |
|---|---|---|
| 현금 | 15% | 1,500만 원 |
| 보상채권 | 20% | 2,000만 원 |
| 채권, 3년 이상 만기 보유 특약 | 35% | 3,500만 원 |
| 채권, 5년 이상 만기 보유 특약 | 45% | 4,500만 원 |
| 대토보상(감면을 고른 경우) | 40% | 4,000만 원 |
실제로는 보상금 일부는 현금, 일부는 채권처럼 섞어 받는 경우가 많습니다. 그럴 때는 받은 몫마다 해당 감면율을 따로 적용합니다. 위 숫자는 이해를 돕기 위한 계산이고, 지방소득세와 한도 적용은 반영하지 않았습니다.
Q. 채권으로 받을 때 만기 보유 특약은 무엇인가요?
보상채권을 사업시행자를 계좌관리기관으로 하여 연 계좌에 넣고 만기까지 보유하겠다고 약속하는 것입니다(조세특례제한법 시행령 제72조 제3항). 공공주택 특별법, 택지개발촉진법, 토지보상법 등에 따른 협의매수나 수용이 대상입니다(같은 영 제72조 제2항).
특약을 맺으면 감면율이 35%나 45%로 올라가지만, 만기 전에 채권을 팔거나 빼면 특약 위반입니다. 이때는 감면받은 세액 가운데 양도소득세의 15%(만기 5년 이상 특약은 25%)에 해당하는 금액을 즉시 다시 걷습니다(같은 법 제77조 제4항). 사업시행자는 위반 사실을 다음 달 말일까지 세무서에 알립니다(같은 영 제72조 제6항).
그래서 특약은 그 돈이 3년이나 5년 동안 필요하지 않을 때만 의미가 있습니다. 보상금으로 다른 땅을 사거나 빚을 갚아야 한다면, 감면율보다 자금 계획을 먼저 보셔야 합니다.
Q. 대토보상은 감면과 과세이연 중 무엇을 고르나요?
대토보상은 보상금 대신 그 공익사업으로 조성한 땅을 받는 것입니다. 이 몫에 대해서는 양도소득세의 40%를 감면받거나, 세금을 지금 내지 않고 대토를 나중에 팔 때까지 미루는 과세이연을 고를 수 있습니다(조세특례제한법 제77조의2 제1항).
과세이연을 고르면 지금은 그 몫에 세금이 나오지 않습니다. 대신 대토를 팔 때 대토 취득가액에서 미뤄 둔 양도차익을 빼고 계산하고, 장기보유 특별공제의 보유기간은 대토를 취득한 때부터 셉니다(같은 법 시행령 제73조 제1항 제2호). 오래 가지고 있던 땅의 보유기간이 이어지지 않는다는 점을 기억해 두셔야 합니다.
흔한 오해 「과세이연은 세금이 없어지는 것」으로 아시는 분이 있습니다. 이연은 내는 시점을 뒤로 미루는 것이고, 대토를 팔면 그때 함께 계산됩니다. 대토를 오래 보유할 계획이면 이연이, 일찍 정리할 계획이면 감면이 맞는 경우가 많습니다. 다만 대토를 등기 후 3년 안에 팔면 둘 다 추징 대상이 됩니다.
Q. 대토보상 뒤에 무엇을 하면 세금을 다시 내나요?
전매금지를 어겨 대토보상이 현금으로 바뀐 경우, 대토 소유권 이전등기를 마친 뒤 3년 안에 대토를 판 경우에는 감면세액 전액(이연했다면 이연된 세액)에 이자상당액을 더해 냅니다. 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 납부해야 합니다(조세특례제한법 시행령 제73조 제4항).
등기 원인이 대토보상으로 적히지 않은 경우, 다른 이유로 현금보상으로 바뀐 경우, 등기 후 3년 안에 대토를 증여하거나 상속이 일어난 경우에는 대토 감면과 현금 감면의 차액을 냅니다(같은 조 제5항). 증여는 3개월, 상속은 6개월 안에 신고합니다.
| 이런 일이 생기면 | 다시 내는 세금 | 신고 기한 |
|---|---|---|
| 전매금지 위반으로 현금 전환 | 감면세액 전액과 이자상당액 | 사유 발생 달 말일부터 2개월 |
| 등기 후 3년 안에 대토 양도 | 감면세액 전액과 이자상당액 | 사유 발생 달 말일부터 2개월 |
| 그 밖의 사유로 현금 전환 | 현금 감면과의 차액 | 2개월 |
| 등기 후 3년 안에 증여 · 상속 | 현금 감면과의 차액 | 증여 3개월, 상속 6개월 |
Q. 감면은 어떻게 신청하나요?
수용된 분은 양도한 해의 과세표준 신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서와 수용 사실을 확인하는 서류를 냅니다. 채권 특약을 맺었다면 특약 체결 사실과 채권 보유 사실을 확인하는 서류도 붙입니다(조세특례제한법 시행령 제72조 제8항).
대토보상은 세액감면신청서나 과세이연신청서에 대토보상 신청서와 대토보상 계약서 사본을 붙여 냅니다(같은 영 제73조 제6항). 사업시행자도 보상계약을 맺은 달의 다음 달 말일까지 대토보상 명세를 세무서에 알립니다(같은 조 제2항).
실무 팁 보상 방식을 정하기 전에 세 가지 숫자를 나란히 놓고 보십시오. 방식별 예상 감면액, 한 해 2억 원 한도에 걸리는지, 그리고 보상금이 실제로 언제 얼마나 필요한지입니다. 감면액 차이가 크지 않은데 돈이 묶이는 기간만 길어진다면 높은 감면율이 꼭 유리하지는 않습니다.
보상금이 나중에 늘어나는 경우도 있습니다. 이의신청이나 소송으로 보상금이 증액되면 늘어난 금액만큼 양도가액이 커지므로 그에 맞춰 추가로 신고해야 하고, 그 금액에도 처음 고른 보상 방식에 따른 감면율이 적용되는지 함께 확인해야 합니다.
Q. 실무에서는 어디서 자주 걸리나요?
시작 전에 확인할 것
자주 묻는 질문
채권으로 받았다가 바로 팔면 20% 감면도 없어지나요?
만기 보유 특약을 맺지 않은 일반 보상채권이라면 20% 감면이 적용됩니다. 특약을 맺어 35%나 45%를 받은 경우에만 위반 때 일부를 다시 걷습니다.
대토보상을 받다가 현금으로 바꿀 수 있나요?
사업시행자가 현금보상으로 전환하는 경우가 있습니다. 이때는 전환 사유에 따라 감면세액 전액이나 차액을 다시 내므로, 전환 전에 세액을 먼저 확인하십시오.
한도를 넘는 부분은 어떻게 되나요?
한 해 2억 원, 5년간 3억 원을 넘는 감면은 적용하지 않습니다. 보상금이 큰 경우 양도 시기를 나눌 수 있는지 함께 검토하는 이유입니다.
2026년이 지나면 이 특례도 끝나나요?
제77조와 제77조의2 모두 지금은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지로 되어 있습니다. 연장 여부는 연말 개정 내용을 확인해야 합니다.
근거와 참고
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 보상 조건과 보유 계획에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.
