「어차피 물려줄 집, 미리 넘겨 두는 게 낫지 않을까」 하는 이야기를 부모님과 나누다 보면 증여세가 얼마나 나올지부터 계산해 보게 됩니다. 그런데 막상 신고를 준비하다 보면 증여세 못지않게 큰 금액이 하나 더 있습니다. 바로 받는 사람이 내는 취득세입니다.
취득세는 부모님이 집을 몇 채 가지고 계신지, 그 집이 어디에 있는지에 따라 3.5%에서 12%까지 달라집니다. 증여 전에 주택 수와 지역만 확인해도 수천만 원 차이를 미리 알 수 있습니다. 무엇부터 확인하면 되는지 순서대로 적었습니다.
핵심만 먼저 증여 같은 무상취득의 취득세 표준세율은 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 4%에 중과기준세율 2%의 4배를 더한 12%가 적용됩니다(같은 법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항). 1세대 1주택자가 가진 집을 배우자나 직계존비속이 받는 경우는 중과에서 빠집니다(같은 영 제28조의6 제2항).
Q. 집을 증여받으면 어떤 세금을 내나요?
받는 사람이 두 가지를 냅니다. 국세인 증여세와 지방세인 취득세입니다. 증여세는 시가에서 증여재산공제를 빼고 10%에서 50% 세율로 계산하고, 취득세는 시가인정액에 취득세율을 곱합니다(지방세법 제10조의2 제1항).
신고 기한은 둘 다 같습니다. 증여세는 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월(상속세 및 증여세법 제68조), 취득세도 무상취득이면 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고 냅니다(지방세법 제20조 제1항).
| 구분 | 증여세 | 취득세 |
|---|---|---|
| 내는 사람 | 증여받은 자녀 | 증여받은 자녀 |
| 계산 기준 | 시가에서 증여재산공제를 뺀 금액 | 시가인정액 |
| 세율 | 10%~50% | 일반 3.5%, 중과 12% |
| 신고 기한 | 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 | 취득일이 속한 달 말일부터 3개월 |
| 근거 | 상속세 및 증여세법 | 지방세법 제11조, 제13조의2, 제20조 |
Q. 취득세 12%는 언제 붙나요?
세 가지가 모두 맞을 때입니다. 첫째, 증여받는 주택이 조정대상지역에 있어야 합니다. 둘째, 그 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이상이어야 합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 셋째, 증여하는 분이 1세대 1주택자가 아니어야 합니다.
부모님 세대가 그 집 한 채만 가지고 있다면 조정대상지역이어도 3.5%입니다. 반대로 부모님이 집을 두 채 이상 가지고 계시면, 그중 조정대상지역에 있는 공시가격 3억 원 이상인 집을 받을 때 12%가 됩니다.
조정대상지역은 국토교통부 고시로 지정되고 해제됩니다. 같은 집이라도 증여하는 시점에 지정되어 있는지에 따라 세율이 바뀌니, 증여 직전에 다시 확인하셔야 합니다.
Q. 실제로 얼마나 차이가 나나요?
시가 8억 원 아파트를 최근 10년 동안 증여받은 적이 없는 성년 자녀에게 준다고 해 보겠습니다. 증여세는 기본공제 5천만 원을 빼고 과세표준 7억 5천만 원에 세율을 적용하면 1억 6,500만 원이고, 기한 안에 신고해 3%를 빼면 약 1억 6,005만 원입니다(상속세 및 증여세법 제26조, 제69조).
취득세 본세는 부모님이 1세대 1주택이면 3.5%로 2,800만 원, 다주택이면 12%로 9,600만 원입니다. 증여세는 같은데 취득세에서만 6,800만 원이 갈립니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙으니 실제 부담은 이보다 큽니다.
흔한 오해 「공시가격으로 신고하면 세금이 줄어든다」고 생각하시는 분이 많습니다. 아파트처럼 비슷한 주택의 최근 매매가가 있으면 그 금액이 시가가 되고, 취득세도 시가인정액이 기준입니다. 공시가격으로 낮게 신고하면 나중에 다시 계산되면서 가산세가 붙을 수 있습니다. 시가표준액을 쓸 수 있는 경우는 일정 금액 이하의 부동산 등으로 정해져 있습니다(지방세법 제10조의2 제2항).
Q. 대출이나 전세보증금이 있는 집이면 어떻게 되나요?
자녀가 집에 딸린 대출이나 전세보증금을 함께 넘겨받는 것을 부담부증여라고 합니다. 넘겨받은 빚만큼 증여세는 줄지만, 그 부분은 부모님이 집을 판 것으로 보아 부모님에게 양도소득세가 나옵니다(소득세법 제88조 제1호). 취득세도 빚 부분은 매매로 보아 유상취득 기준으로 따로 계산합니다(지방세법 제10조의2 제6항).
가족 사이 부담부증여에서 자녀가 빚을 인수했다고 해도, 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무가 아니면 인수하지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 넘겨받은 빚을 자녀가 실제로 갚는지도 나중에 확인 대상이 됩니다.
Q. 증여받은 집을 곧 팔면 어떻게 되나요?
부모님이나 배우자에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 증여받을 때의 가격이 아니라 증여한 분이 처음 산 가격으로 봅니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이월과세라고 부릅니다. 증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 방법을 막기 위한 규정입니다.
실무 팁 증여를 정하기 전에 네 가지를 먼저 적어 보십시오. 부모님 세대의 주택 수, 증여할 집이 조정대상지역인지, 그 집의 공시가격, 집에 딸린 대출과 보증금입니다. 이 넷만 있으면 증여, 부담부증여, 매매, 상속 가운데 어느 쪽이 나은지 비교할 수 있습니다.
Q. 증여세는 어떻게 계산되나요?
집의 시가에서, 집에 딸린 빚을 넘겨받았다면 그 빚을 빼고, 10년 안에 같은 직계존속에게 받은 증여를 더합니다. 여기서 증여재산공제를 뺀 금액이 과세표준입니다(상속세 및 증여세법 제47조, 제53조, 제55조). 성년 자녀는 5천만 원, 혼인신고일 전후 2년 안이라면 1억 원을 더 뺄 수 있습니다.
세율은 과세표준 1억 원 이하 10%에서 30억 원 초과 50%까지 다섯 구간입니다(같은 법 제26조, 제56조). 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 빼 줍니다(같은 법 제69조 제2항). 증여세와 취득세의 신고 기한이 같으니 두 신고를 같은 날 준비하시면 놓칠 일이 줄어듭니다.
Q. 실무에서는 어디서 자주 걸리나요?
시작 전에 확인할 것
자주 묻는 질문
부모님이 이사 때문에 잠시 두 채가 된 경우는요?
중과에서 빠지는 것은 1세대 1주택자가 가진 집을 받는 경우로 정해져 있습니다. 증여일에 부모님 세대가 몇 채를 가지고 있는지가 기준이 되므로, 잠시 두 채인 기간이라면 증여 날짜를 정하기 전에 주택 수부터 따져 보셔야 합니다.
할머니 집을 손주가 받으면 세율이 다른가요?
조부모님도 직계존속이라 1세대 1주택 예외는 똑같이 적용됩니다. 다만 증여세는 세대를 건너뛴 할증이 붙으니 따로 계산해야 합니다.
증여 대신 상속을 기다리면 취득세가 줄어드나요?
상속으로 받으면 취득세 표준세율은 2.8%이고 중과 대상도 아닙니다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 다만 상속세가 따로 계산되므로 증여와 상속을 함께 비교해야 합니다.
취득세는 언제 내나요?
증여 계약일 등 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 집이 있는 시 · 군 · 구에 신고하고 냅니다. 등기를 하려면 취득세를 먼저 내야 합니다.
근거와 참고
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 가족의 주택 수와 집의 위치에 따라 세율과 세액이 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.
