연말에 집이나 땅을 파는 분들이 자주 물으십니다. 「계약은 11월에 했는데, 잔금을 12월에 받는 것과 1월에 받는 것이 세금에서 차이가 있나요?」 결론부터 말씀드리면 경우에 따라 수백만 원이 갈립니다.
양도소득세는 1년 단위로 계산하는데, 그 1년에 어떤 거래가 들어가는지를 잔금일이 정하기 때문입니다. 잔금일을 정하기 전에 무엇을 확인해야 하는지, 어떤 경우에 해를 넘기는 편이 나은지 적었습니다.
핵심만 먼저 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금일입니다(소득세법 제98조). 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기 접수일입니다(같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호). 같은 해에 양도한 부동산은 소득을 합쳐 세율을 적용하고, 기본공제 250만 원은 한 해에 한 번만 받습니다(같은 법 제103조). 그래서 다른 양도가 있는 해라면 잔금일을 다음 해로 넘기는 편이 유리할 수 있습니다.
Q. 양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
잔금일입니다. 계약서를 쓴 날이나 중도금을 받은 날이 아니라 대금을 모두 받은 날이 양도일입니다(소득세법 제98조). 계약서에 적은 잔금 예정일이 아니라 실제로 돈을 다 받은 날을 봅니다.
예외가 있습니다. 잔금을 받기 전에 매수인 명의로 등기를 먼저 넘겼다면 등기 접수일이 양도일입니다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기부에 적힌 접수일로 봅니다(같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호, 제2호).
그래서 잔금일을 12월 31일로 할지 1월 2일로 할지에 따라 그 거래는 올해 소득이 되기도 하고 내년 소득이 되기도 합니다. 잔금일은 매수인과 합의해야 바꿀 수 있으니, 계약서를 쓰기 전에 정해 두는 것이 가장 좋습니다.
Q. 같은 해에 두 건을 팔면 왜 세금이 늘어나나요?
양도소득세 기본세율은 과세표준이 커질수록 세율이 올라가는 누진세율입니다. 1,400만 원 이하 6%에서 시작해 10억 원 초과 45%까지 올라갑니다(소득세법 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항). 같은 해의 양도소득은 합쳐서 이 세율을 적용하므로, 따로 떨어진 해에 팔 때보다 높은 구간에 걸리게 됩니다.
기본공제도 차이가 납니다. 양도소득 기본공제는 한 사람이 한 해에 250만 원입니다(같은 법 제103조 제1항). 두 건을 같은 해에 팔면 한 번, 다른 해에 나눠 팔면 두 번 받습니다.
| 양도소득금액 각 5,250만 원인 두 건 | 같은 해에 양도 | 해를 나눠 양도 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 250만 원 한 번 | 250만 원씩 두 번 |
| 과세표준 | 1억 250만 원 | 각 5,000만 원 |
| 산출세액 | 약 2,043만 원 | 624만 원씩 1,248만 원 |
| 차이 | 약 795만 원 적음 |
위 계산은 두 건 모두 기본세율이 적용되는 경우를 가정했고, 지방소득세는 넣지 않았습니다. 비과세되는 1주택이나 다른 세율이 적용되는 자산이 섞이면 계산이 달라집니다.
흔한 오해 「예정신고를 따로 했으니 각각 계산된 것」이라고 생각하시는 경우가 있습니다. 같은 해에 누진세율 자산을 두 번 이상 예정신고했다면 다음 해 5월 확정신고에서 합쳐서 다시 계산해야 합니다(소득세법 제110조 제4항). 이때 모자란 세금을 더 내게 됩니다.
Q. 잔금일이 보유기간에도 영향을 주나요?
줍니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 셉니다(소득세법 제95조 제4항). 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 2년 이상 보유해야 하고, 조정대상지역에서 취득한 주택은 그 사이 2년 이상 거주해야 합니다(같은 법 시행령 제154조 제1항). 2년이 되는 날이 1월 초라면 12월 잔금은 비과세가 안 되고 1월 잔금은 될 수 있습니다.
장기보유 특별공제도 1년 단위로 공제율이 바뀝니다. 일반 부동산은 3년 이상부터 1년마다 2%씩, 15년 이상이면 30%입니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간마다 각각 4%씩 붙어 최대 80%입니다(같은 법 제95조 제2항 표 1, 표 2). 보유 연수가 하나 더 찰 날이 얼마 남지 않았다면 그날 이후로 잔금일을 잡는 것이 나을 수 있습니다.
단기 보유도 조심해야 합니다. 주택을 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60% 세율이 적용됩니다(같은 법 제104조 제1항 제2호, 제3호). 이 경우에도 기준은 잔금일입니다.
Q. 신고는 언제 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 12월에 잔금을 받으면 다음 해 2월 말까지, 1월에 받으면 3월 말까지입니다. 그다음 해 5월에 확정신고를 합니다(같은 법 제110조).
예정신고를 했고 그해 다른 양도가 없다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다. 내야 할 세액이 1천만 원을 넘으면 일부를 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(같은 법 제112조).
실무 팁 연말 매도를 앞두고 있다면 계약 전에 세 가지 날짜를 나란히 적어 보십시오. 올해 이미 양도한 자산이 있는지, 취득일 기준으로 보유 2년이나 다음 보유 연수가 언제 차는지, 거주기간이 언제 2년이 되는지입니다. 이 날짜만 맞춰 봐도 잔금일을 12월로 할지 1월로 할지 대부분 정해집니다.
Q. 잔금일과 6월 1일은 어떤 관계가 있나요?
양도세만 보면 연말이 중요하지만, 보유세는 6월 1일이 기준입니다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유한 사람이 냅니다(지방세법 제107조 제1항, 제114조, 종합부동산세법 제3조).
그래서 상반기에 집을 판다면 잔금일이 6월 1일 전이면 그해 재산세와 종부세는 산 사람 몫이 되고, 6월 1일 당일이나 그 뒤면 판 사람이 냅니다. 연말 매도는 이 문제가 없는 대신 양도세 귀속 연도를, 봄 매도는 보유세 기준일을 함께 보셔야 합니다.
Q. 실무에서는 어디서 자주 걸리나요?
시작 전에 확인할 것
자주 묻는 질문
잔금을 일부만 12월에 받고 나머지를 1월에 받으면요?
양도일은 대금을 모두 청산한 날이라 마지막 잔금을 받은 1월이 기준이 됩니다. 다만 그 전에 등기를 먼저 넘겼다면 등기 접수일이 양도일이 됩니다.
부부가 각각 한 건씩 팔면 합쳐지나요?
양도소득세는 사람마다 따로 계산합니다. 남편과 아내가 각자 명의의 부동산을 같은 해에 팔면 각자 기본공제를 받고 누진세율도 따로 적용됩니다.
1세대 1주택 비과세라면 잔금일이 상관없나요?
비과세 요건을 이미 다 채웠고 양도가액이 12억 원 이하라면 대개 차이가 없습니다. 12억 원을 넘으면 넘는 부분에 세금이 나오므로 보유, 거주 연수가 바뀌는 날을 함께 보셔야 합니다.
세법이 내년에 바뀐다면요?
세율이나 공제는 양도일이 속한 해의 법을 따릅니다. 연말에 개정안이 나오면 잔금일을 정하기 전에 바뀌는 내용을 꼭 확인하십시오.
근거와 참고
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 보유 자산과 양도 내역에 따라 유리한 잔금일이 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.
