11월 말이 되면 종합부동산세 고지서가 옵니다. 대부분은 금액만 보고 그대로 내시지만, 고지서는 세무서가 가진 자료로 계산한 것이라 내 사정이 다 들어가 있지 않을 수 있습니다. 특히 집을 한 채만 가지고 계신 분이 1세대 1주택 공제를 빠뜨린 채 고지되는 경우가 있습니다.
종부세는 납부기한까지 직접 신고하면 고지 금액 대신 신고한 금액으로 낼 수 있습니다. 기한이 12월 15일 하루뿐이라, 고지서를 받은 날 무엇부터 확인하면 되는지 순서대로 적었습니다.
핵심만 먼저 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 가진 주택으로 계산해 12월 1일부터 15일까지 걷습니다(종합부동산세법 제3조, 제16조 제1항). 주택 공시가격 합계에서 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 정합니다(같은 법 제8조 제1항, 같은 법 시행령 제2조의4). 1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%를 세액에서 뺍니다(같은 법 제9조 제5항).
Q. 고지서 금액은 어떻게 계산된 것인가요?
사람마다 가진 주택의 공시가격을 모두 더하고, 기본 공제금액을 뺀 뒤 60%를 곱한 것이 과세표준입니다. 여기에 세율을 곱하고, 같은 주택에 이미 낸 재산세 상당액을 뺍니다(종합부동산세법 제8조, 제9조 제3항).
세율은 2주택 이하라면 과세표준 3억 원 이하 0.5%에서 시작해 단계별로 올라갑니다. 3주택 이상이면 12억 원을 넘는 구간부터 더 높은 세율이 적용됩니다(같은 법 제9조 제1항).
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원인 집 한 채를 가지고 있다면, 15억 원에서 12억 원을 빼고 60%를 곱해 과세표준은 1억 8천만 원입니다. 여기에 0.5%를 곱한 90만 원에서 재산세 상당액을 빼고 나이와 보유기간 공제를 적용하는 순서입니다.
Q. 1세대 1주택자는 어떤 공제를 더 받나요?
두 가지가 있습니다. 6월 1일 현재 만 60세 이상이면 나이에 따라, 그 주택을 5년 이상 가지고 있었다면 보유기간에 따라 세액을 깎아 줍니다(종합부동산세법 제9조 제6항, 제8항). 둘은 함께 받을 수 있고 합계 80%가 한도입니다.
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 고령자 | 만 65세 이상 70세 미만 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
| 합계 한도 | 두 공제를 함께 받을 때 | 80% |
부부가 한 채를 공동명의로 가지고 있는 경우에는 각자 9억 원씩 공제받는 방식과, 1세대 1주택자처럼 12억 원 공제와 세액공제를 받는 방식 가운데 고를 수 있는 특례가 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 나이와 보유기간에 따라 달라집니다.
흔한 오해 「집이 한 채이니 고지서에 당연히 1주택 공제가 들어갔을 것」이라고 생각하기 쉽습니다. 일시적으로 두 채가 된 경우, 상속받은 주택이나 지방 저가주택을 함께 가진 경우에도 1세대 1주택자로 볼 수 있지만, 이런 특례는 9월 16일부터 30일 사이에 신청해야 고지서에 반영됩니다(같은 법 제8조 제4항, 제5항). 신청하지 않았다면 고지서에는 빠져 있을 수 있습니다.
Q. 고지서가 틀렸으면 어떻게 하나요?
12월 1일부터 15일 사이에 직접 신고하면 됩니다. 신고하면 세무서가 정해 보낸 고지 금액은 없었던 것으로 보고, 신고한 금액을 기준으로 냅니다(종합부동산세법 제16조 제3항, 제4항).
기한이 지나 잘못 낸 것을 알았다면 경정청구를 할 수 있습니다. 종부세를 부과고지받은 분도 납부기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2 제6항).
Q. 한 번에 내기 어려우면요?
내야 할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(종합부동산세법 제20조). 고지서에 분납 금액이 함께 적혀 오는 경우가 많고, 직접 신고할 때 신청할 수도 있습니다.
1세대 1주택자라면 납부유예도 있습니다. 6월 1일 현재 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 해 총급여가 7천만 원 이하이거나 종합소득금액이 6천만 원 이하이며, 종부세가 100만 원을 넘으면 납부기한 만료 3일 전까지 신청할 수 있습니다(같은 법 제20조의2 제1항). 유예할 세액만큼 담보를 내야 하고, 집을 팔거나 증여하면 유예가 취소되어 이자상당가산액과 함께 냅니다.
| 방법 | 요건 | 신청 시기 |
|---|---|---|
| 직접 신고 | 고지 내용이 사실과 다를 때 | 12월 1일 ~ 15일 |
| 분납 | 세액 250만 원 초과 | 납부기한까지, 6개월 안에 나눠 냄 |
| 납부유예 | 1세대 1주택, 60세 이상 또는 5년 보유, 소득 요건, 세액 100만 원 초과 | 납부기한 만료 3일 전까지 |
| 경정청구 | 기한 뒤 오류를 안 경우 | 납부기한 지난 뒤 5년 안 |
실무 팁 고지서를 받으면 세액 옆의 과세표준부터 보십시오. 집이 한 채인데 과세표준 계산에 12억 원이 아니라 9억 원이 빠져 있다면 1세대 1주택 공제가 적용되지 않은 것입니다. 이 한 줄만 봐도 다시 계산할 필요가 있는지 대부분 알 수 있습니다.
Q. 부부가 한 채를 공동명의로 가지고 있으면 어떻게 하나요?
부부 공동명의 1주택은 원래 각자 9억 원씩 공제받는 방식으로 계산됩니다. 그런데 세대원이 배우자와 함께 1주택만 가지고 있고 다른 주택이 없다면, 둘 중 한 사람을 납세의무자로 하여 1세대 1주택자처럼 12억 원 공제와 고령자 · 장기보유 공제를 받는 방식을 고를 수 있습니다(종합부동산세법 제10조의2 제1항, 제3항).
이 특례는 그해 9월 16일부터 30일 사이에 신청해야 합니다(같은 조 제2항). 공시가격이 높지 않고 나이나 보유기간 공제가 작다면 각자 9억 원 방식이, 나이가 많고 오래 보유했다면 특례 방식이 유리한 경우가 많습니다. 한 번 고른 방식이 해마다 맞는지 다시 보시는 것이 좋습니다.
Q. 실무에서는 어디서 자주 걸리나요?
시작 전에 확인할 것
자주 묻는 질문
6월 2일에 집을 팔았는데도 고지서가 왔어요.
종부세는 6월 1일 현재 가진 사람에게 매깁니다. 6월 1일에 소유자였다면 그해 종부세는 파신 분이 냅니다.
고지서와 다르게 신고하면 세무조사를 받나요?
신고는 법에 정해진 권리입니다. 다만 사실과 다르게 신고하면 세무서가 다시 계산하고 가산세를 붙일 수 있으니, 근거 자료를 갖춰 두셔야 합니다.
분납하면 이자가 붙나요?
분납은 법에서 허용한 나눠 내기라 정해진 기한 안에 내면 가산세가 붙지 않습니다. 기한을 넘기면 그때부터 납부지연가산세가 붙습니다.
종부세와 함께 내는 세금이 있나요?
종합부동산세에는 농어촌특별세가 함께 고지됩니다. 고지서의 합계 금액에 포함되어 있습니다.
근거와 참고
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 주택 보유 현황과 가족 구성에 따라 세액이 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.
