Q. 건축물대장에 업무시설이라고 적혀 있어도 주택으로 보나요?
양도세의 주택 판단 기준은 서류가 아니라 실제 사용 용도입니다. 세입자가 해당 오피스텔에 살면서 주거생활을 하고 있다면, 건축물대장에 업무시설로 적혀 있어도 주택으로 봅니다.
실무에서는 세입자의 전입신고 여부, 임대차계약서의 용도, 주방과 욕실 같은 구조, 임대인이 주택임대로 신고했는지 일반 업무용 임대로 부가세를 신고했는지를 함께 봅니다. 어느 하나만으로 정하지 않고 여러 상황을 모아 판단합니다.
흔한 오해 세입자가 전입신고만 하지 않으면 괜찮다고 생각하는 분이 많습니다. 전입신고는 판단 자료 가운데 하나일 뿐입니다. 세입자가 실제로 살고 있다는 다른 자료가 있으면 주택으로 볼 수 있고, 세입자에게 전입신고를 막는 특약은 그 자체로 분쟁의 씨앗이 됩니다.
Q. 주택으로 보면 무엇이 달라지나요?
다른 집을 팔 때 주택 수에 들어갑니다. 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채를 가진 세대가 아파트를 팔면 1세대 2주택이 되어, 일시적 2주택 같은 특례에 해당하지 않으면 비과세를 받지 못합니다.
또한 조정대상지역 내 주택을 소유한 경우 오피스텔이 주택 수에 산입되면 양도세 중과가 적용될 수 있습니다.
따라서 오피스텔 운영 방식을 결정할 때는 단순한 임대 수익률뿐만 아니라 보유한 주택의 비과세에 미칠 영향까지 반드시 검토해야 합니다.
Q. 주택을 팔기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
매매계약 전에 세대가 보유한 오피스텔의 현재 사용 용도와 임대 이력 등 확인이 필요합니다. 특히 세입자가 바뀌면서 업무용에서 주거용으로, 또는 주거용에서 업무용으로 사용이 달라졌다면 계약서와 실제 사용 시점을 함께 확인해야 합니다.
점검표
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔 한 채만 있으면 비과세를 받을 수 있나요?
사실상 주거용으로 사용했고 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 받을 수 있습니다.
Q. 주거용 오피스텔을 사면 취득세도 주택처럼 1~3%인가요?
오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 취득할 때 주택 세율이 아니라 4.6%가 적용됩니다.
Q. 새 세입자가 사무실로 쓰면 주택 수에서 빠질 수 있나요?
실제로 업무용으로 사용한다면 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 이때 업무용 임대차계약서, 임차인의 사업자등록, 임대료 세금계산서 등은 실제 사무실 사용을 뒷받침하는 자료가 됩니다.
근거와 참고
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 오피스텔의 구조, 임차인의 쓰임, 세대의 다른 주택에 따라 판단이 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.
