부부가 집 두 채를 갖고 한 채를 월세로 준다면, 주택임대소득은 얼마부터 세금을 내고 어떻게 신고하나요?

주택임대소득의 과세 여부를 판단할 때는 본인과 배우자가 소유한 주택을 합산합니다. 부부가 한 채에 직접 거주하고 나머지 한 채는 월세를 주는 경우 부부 합산 2주택이므로 월세 수입은 종합소득세 과세 대상입니다. 

Q. 월세와 보증금은 어떻게 다르게 보나요?

보증금이 과세 대상에 해당하면, 보증금을 보유한 기간과 법정 이자율 등을 반영해 간주임대료를 계산하고 임대수입에 포함합니다. 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외합니다.

Q. 월세 100만 원을 받으면 세금은 얼마인가요?

과세 대상인 주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하라면, 다른 종합소득과 합산하는 종합과세와 주택임대소득에 14%를 적용하는 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 총수입금액에는 월세와 과세 대상 간주임대료가 포함됩니다.

예를 들어 부부가 두 채를 보유하고 그중 한 채를 월 100만 원에 12개월간 임대했다고 가정해 보겠습니다. 임대수입은 연 1,200만 원입니다. 임대소득이 귀속되는 사람의 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하이고, 분리과세를 선택했다면 다음과 같이 계산됩니다.

등록임대주택의 필요경비율과 공제금액을 적용받으려면 세무서와 지자체에 모두 등록하고, 임대료·임대보증금 증액 제한 등 관련 요건을 충족해야 합니다. 의무임대기간 등 사후 요건을 지키지 못하면 줄어든 세액을 다시 납부해야 할 수 있습니다.

Q. 종합과세가 더 유리할 때도 있나요?

다른 소득이 적거나 임대사업에 실제로 들어간 비용이 크다면 종합과세가 유리할 수 있습니다. 예를 들어 임대사업과 관련된 대출이자나 수선비 등 필요경비로 인정받을 수 있는 지출이 많다면, 장부에 실제 비용을 반영했을 때의 세액을 비교해 볼 만합니다.

반대로 근로소득이나 사업소득이 많다면, 임대소득을 합산할 때 적용되는 세율이 높아질 수 있습니다. 연간 임대수입이 같아도 다른 소득과 필요경비에 따라 유리한 신고 방식이 달라집니다. 총수입금액이 2천만 원 이하라면 두 방식의 예상세액을 비교해 보세요.

Q. 언제, 어떻게 신고하나요?

사업자등록을 기한 내 신청하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지의 주택임대수입금액에 0.2%의 미등록 가산세가 적용됩니다. 사업장현황신고와 종합소득세 신고는 각각 챙겨야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 세를 준 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?

실제로 주거용으로 임대한 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다. 업무용으로 임대했다면 일반 부동산 임대로 봅니다. 오피스텔은 명칭보다 실제 사용 용도를 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 수입이 2천만원을 넘으면 어떻게 되나요?
분리과세를 선택할 수 없고 다른 소득과 합산하여 종합소득세 신고를 해야합니다. 장부를 쓰거나 경비율로 소득금액을 산정하고 6~45% 누진세율이 적용됩니다.

Q. 지난해 신고를 빠뜨렸다면 어떻게 하나요?

종합소득세 신고 자체를 하지 않았다면 기한 후 신고를, 신고는 했지만 임대소득을 빠뜨렸다면 수정신고를 검토할 수 있습니다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 주택 수, 명의, 임대 조건에 따라 세금이 달라질 수 있으니 개별 사안은 따로 확인하시기 바랍니다.