Q. 3층 상가주택 1층 상가만 따로 양도세 계산되나요

안녕하세요, 소원세무회계 강소라 세무사입니다.

1층 상가만 별도로 양도할 수 있는지는 건물의 등기 형태에 따라 달라집니다.
1층 상가가 구분등기되어 별도의 소유권으로 등기되어 있다면 상가만 따로 양도하고 양도소득세도 따로 계산할 수 있습니다.
반면 건물 전체가 하나의 부동산으로 등기되어 있다면 그대로는 상가만 떼어 팔기 어렵습니다. 정확한 판단을 위해서는 건축물대장과 등기부등본을 확인해야 합니다.

또한 2013년 취득 당시 비조정대상지역이었다면, 지금 조정대상지역으로 바뀌었다는 이유만으로 2년 거주요건이 추가되지는 않습니다.

상가주택은 면적과 양도가액에 따라 따로 파는 것보다 함께 파는 것이 세금상 유리한 경우도 있습니다. 실제 양도 전에 등기 형태, 주택·상가 면적, 예상 양도가액, 취득가액 증빙 등을 확인해 미리 검토해 보시면 좋겠습니다.

2013년에 주택을 취득하셨고 당시 비조정대상지역이었다면, 이후 조정대상지역으로 지정됐다는 이유만으로 1세대 1주택 비과세에 2년 거주요건이 생기지는 않습니다. 다만, 양도할 때 세대 기준으로 다른 주택을 보유하고 있는지 함께 확인이 필요합니다.

아직 매도까지 시간이 있다면 건축물대장상 층별 면적, 실제 사용 용도, 예상 매매가, 취득원가 등을 확인해 두시면 양도세를 미리 검토할 수 있습니다. 상가주택 양도세 계산이 필요하시면 프로필을 통해 상담 문의를 남겨주세요.

안녕하세요, 세무법인 선택 서초지점 강동오 세무사입니다. 상가주택은 '면적'과 '양도가액 12억 원' 두 가지로 갈립니다.

1. 12억 원 이하로 팔고 주택(2·3층) 면적이 상가(1층) 면적보다 크면, 건물 전체를 주택으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제154조 제3항). 1세대 1주택 요건을 갖추면 상가 부분까지 비과세라 따로 계산할 일이 없습니다.

2. 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면, 상가 부분은 주택으로 보지 않아 따로 계산합니다(같은 항 단서).

3. 12억 원을 넘게 팔면 면적과 관계없이 상가 부분은 따로 과세됩니다. 주택 부분도 12억 원을 넘는 부분은 과세됩니다(「소득세법 시행령」 제156조, 제160조 제1항).

취득(신축) 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 거주요건은 없습니다(「소득세법 시행령」 제154조 제1항). 다만 장기보유특별공제는 상가 부분이 최대 30%입니다. 1세대 1주택인 주택 부분은 보유·거주기간에 따라 최대 80%라(「소득세법」 제95조 제2항), 같은 건물 안에서도 세금 차이가 큽니다.

팔기 전에 건축물대장의 층별 면적과 실제 쓰는 용도, 예상 매매가로 두 경우를 미리 계산해 보세요. 주택인지는 장부상 용도가 아니라 실제 주거용으로 쓰는지로 봅니다(「소득세법」 제88조 제7호).