Q. 상가 팔고 잔금을 한 푼도 못 받았는데 양도세는 전부 내야 하나요

안녕하세요. 결론부터 말씀드리면, 잔금을 받을 수 없게 된 사정이 객관적으로 증명되면 못 받은 1억 2천만원에 대해서는 양도소득세를 내지 않으셔도 됩니다.

1. 과세 여부

등기를 먼저 넘기셨기 때문에 세법상 양도는 이미 이루어진 것으로 보고, 세무서는 원칙대로 계약서상 금액 전부를 기준으로 과세합니다. 그러나 대법원은 매수인의 도산으로 회수 가능성이 완전히 사라진 대금을 양도가액에서 빼야 한다는 입장입니다(2002두1953). 다만 실제로 받으신 계약금·중도금에 해당하는 세금은 내셔야 합니다.

2. 증명책임

그 사정을 증명할 책임은 매도인에게 있습니다(대법원 2001두1536).

3. 대응 기한

세무서에서 받은 문서가 과세예고통지라면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서라면 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 하셔야 합니다. 이미 세금을 내셨다면 경정청구로 돌려받는 절차가 있습니다. 기한이 짧으니 문서를 받은 날짜부터 확인하시기 바랍니다

안녕하세요 강준영 세무사입니다.

양도대금 중 일부를 매수인의 도산 등으로 받지 못하게 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 없게 된 경우에는, 실질과세원칙에 따라 그 금액을 양도가액에서 빼는 것이 타당하다고 보고 있습니다(대법원 2007두19393) 

다만 장래 그 소득의 실현 가능성이 없다라는 사정은 납세의무자가 주장·입증해서 밝혀야 합니다.

정리하면, 받지 못한 1억 2천만원을 양도가액에서 빼달라고 다퉈볼 수 있겠으나

핵심은 "더 이상 받을 가능성이 전혀 없다"는 점을 객관적 자료로 입증하여야 합니다.

과세예고통지를 받으신 상황이라면 30일 내에 과세전적부심사를 청구할 수있으며,

이미 고지서를 받으신 상황이라면 90일 내에 이의신청이나 심판청구를 제기하셔야 합니다.

지금 어느 단계에 있는지와 기한을 먼저 확인하신 뒤, 자료를 모아 세무사와 함께 대응하시길 권해 드립니다. 

안녕하세요, 세무법인 선택 서초지점 강동오 세무사입니다.

받지 못한 잔금을 앞으로도 받을 가능성이 전혀 없다는 점이 객관적으로 명백하면, 그 금액은 양도가액에서 뺄 수 있습니다. 매수인 도산으로 회수불능이 된 대금은 양도가액에 넣을 수 없다는 것이 대법원 입장입니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002두1953 판결).

세무서가 계약서 금액 전부로 계산하는 것은, 잔금 전에 등기를 넘기면 등기접수일이 양도일이 되기 때문입니다(「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제2호). 회수불능 사정은 납세자가 주장하고 증명해야 합니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2001두1536 판결).

조사하던 쪽에서 보면 '못 받았다'는 설명보다 '더 받을 길이 법적으로 닫혔다'는 서류가 결정적입니다.

- 파산선고와 파산절차 종결(또는 폐지) 결정문

- 배당표나 배당이 없었다는 자료, 채권신고 내역

- 매수인 재산조회·강제집행 불능 자료

- 매매계약서, 계약금·중도금 입금 내역

기한도 확인하세요. 과세예고통지 단계면 30일 안에 과세전적부심사(「국세기본법」 제81조의15)를 하시면 됩니다. 고지서를 받았다면 90일 안에 이의신청이나 심판청구(「국세기본법」 제66조·제68조)를 하시고, 이미 신고·납부했다면 경정청구(「국세기본법」 제45조의2)로 다툽니다.