한눈에 보기
세무회계 강한 강준영 세무사입니다. 이 글은 제가 맡았던 양도소득세 경정청구 한 건을 정리한 것입니다. 의뢰인을 알아볼 수 있는 내용은 옮기지 않았습니다.
「결혼했더니 집이 두 채에 분양권까지 생겼는데, 이거 팔면 세금 폭탄 아닌가요?」 신혼부부에게서 자주 듣는 질문입니다. 겉으로는 다주택자지만, 세법에는 결혼으로 집이 늘어난 경우를 따로 보는 규정이 있습니다. 이 사건은 그 규정을 분양권까지 얽힌 상황에 적용한 경우입니다.
핵심만 먼저 주택이나 분양권을 각자 갖고 있던 두 사람이 결혼해 한 세대가 되면, 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제9항, 제156조의3 제6항). 혼인 전에 주택과 분양권을 함께 갖고 있었다면, 파는 주택이 그 분양권보다 먼저 취득한 것이어야 합니다.
Q. 어떤 상황에서 상담을 요청하셨나요?
의뢰인은 살고 있던 검단 신도시 아파트를 팔 계획이었습니다. 그런데 「분양권이 있으면 비과세가 안 된다」는 이야기를 듣고 걱정이 커진 상태로 저희 사무실에 오셨습니다.
결혼 전 남편은 검단 아파트 한 채와 영종 아파트 분양권 하나를, 아내는 영종 아파트 한 채를 갖고 있었습니다. 결혼하면서 한 세대가 주택 두 채와 분양권 하나를 가진 셈이 됐습니다.
| 구분 | 명의 | 취득 시기 |
|---|---|---|
| 검단 아파트(판 집) | 남편 | 2022년 9월 잔금 |
| 영종 아파트 분양권 | 남편 | 2023년 1월 계약 |
| 영종 아파트 | 아내 | 2018년 7월 |
두 분은 2024년 여름에 혼인신고를 하셨고, 검단 아파트는 올해 여름에 팔았습니다. 양도할 때는 양도소득세 약 4,200만 원을 신고하고 납부했습니다.
Q. 가장 걱정하셨던 부분은 무엇이었나요?
가장 큰 걱정은 4천만 원이 넘는 세금이었습니다. 신혼부부에게는 집을 옮기는 계획 전체가 흔들릴 수 있는 금액입니다.
그보다 더 답답했던 것은 답이 엇갈렸다는 점입니다. 의뢰인은 저희에게 오시기 전에 여러 세무사 사무실에서 상담을 받으셨는데, 「안 된다」와 「될 수도 있다」로 의견이 갈렸고 어디서도 확실한 근거를 듣지 못하셨다고 했습니다.
Q. 이런 사건은 보통 어디서 멈추나요?
첫째는 겉모습만 보고 포기하는 경우입니다. 주택과 분양권을 함께 가진 상태에서 주택을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 여기에 배우자 명의 집까지 있으면 대부분 「과세」로 결론을 내고 맙니다.
둘째는 분양권의 취득일을 잘못 잡는 경우입니다. 같은 분양권이라도 청약에 당첨된 것인지, 미분양 물량을 계약한 것인지에 따라 취득일이 달라집니다. 이 날짜 하나로 특례 적용 여부가 갈리는데, 여기서 판단이 어긋나는 경우가 많습니다.
Q. 실제로는 무엇이 문제였나요?
세법은 주택과 분양권을 함께 가진 상태에서 주택을 팔면 비과세를 주지 않습니다(소득세법 제89조 제2항). 이 원칙만 보면 의뢰인은 과세 대상인 다주택자였습니다.
하지만 결혼으로 세대가 합쳐진 경우에는 혼인합가 특례가 있습니다. 다만 혼인 전에 한 사람이 주택 한 채와 분양권 하나를 함께 갖고 있었다면 조건이 더 까다롭습니다. 파는 주택이 그 분양권을 취득하기 전부터 갖고 있던 주택이어야 합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제9항 제3호 다목).
그래서 이 사건의 무게중심은 두 가지였습니다. 하나는 주택과 분양권 가운데 무엇을 먼저 취득했느냐, 다른 하나는 조정대상지역에서 산 주택에 붙는 2년 거주요건을 채웠느냐였습니다.
흔한 오해 「결혼해서 다주택자가 됐으니 비과세는 끝났다」고 생각하기 쉽습니다. 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 특례를 받을 수 있습니다. 이미 세금을 냈더라도 요건에 맞으면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.
Q. 어떻게 준비하셨나요?
Q. 결과는 어떻게 됐나요?
경정청구가 받아들여져 혼인합가 특례에 따른 1세대 1주택 비과세가 인정됐습니다. 의뢰인은 이미 낸 양도소득세 약 4,200만 원을 전액 돌려받으셨습니다.
여러 곳을 다니며 마음고생이 많으셨던 만큼, 환급이 마무리된 뒤 의뢰인께서 긴 감사 인사를 보내 주셨습니다. 꼼꼼히 준비한 만큼 저에게도 보람이 컸던 사건입니다.
Q. 같은 상황이신 분께 드리고 싶은 말은요?
결혼으로 다주택자가 되셨다면 바로 포기하지 마십시오. 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 특례를 받을 수 있습니다.
분양권이 있다면 취득 순서가 핵심입니다. 청약 당첨인지 미분양 계약인지부터 확인하시고, 조정대상지역 지정 기간에 산 집이라면 2년 거주요건도 함께 보셔야 합니다.
실무 팁 세무사마다 의견이 엇갈린다면, 「된다」 「안 된다」가 아니라 근거 조문과 유권해석을 보여 달라고 하십시오. 근거를 들은 뒤에 판단해도 늦지 않습니다. 양도 전에 검토를 받는 것이 가장 확실하지만, 이미 냈더라도 경정청구 기한 안이면 다시 따져 볼 수 있습니다.
양도소득세는 금액이 크고, 한 가지 요건 차이로 결과가 갈리는 세금입니다. 판단이 애매할수록 사실관계를 날짜 단위로 정리해 두는 것이 출발점입니다.
같은 상황이라면 이것부터
자주 묻는 질문
Q. 혼인합가 특례는 어느 집을 팔아도 되나요?
혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택에 적용됩니다. 다만 분양권이나 입주권이 얽혀 있으면 어느 집이 먼저 취득됐는지 같은 추가 요건이 붙으니, 팔 집을 정하기 전에 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 이미 양도세를 냈는데 돌려받을 수 있나요?
비과세 요건에 해당한다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 경정청구는 대개 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 할 수 있습니다.
Q. 분양권 취득일은 언제로 보나요?
청약에 당첨된 분양권은 당첨일, 미분양 물량을 계약한 분양권은 계약 체결일을 취득일로 보는 것이 이전 해석이었으나, 최근 대법원 판례로 청약 당첨으로 취득한 분양권도 계약 체결일을 취득일로 보고 있습니다. 전매로 산 분양권은 잔금을 치른 날을 기준으로 봅니다.
근거와 참고
의뢰인을 특정할 수 있는 내용은 뺐습니다. 같은 혼인합가라도 취득 순서와 거주기간에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이 사건은 인용 결과를 받았습니다.
더 궁금한 점은 이 글을 쓴 강준영세무사에게 물어보세요.
