한눈에 보기
세무회계 강한 강준영 세무사입니다. 이 글은 제가 맡았던 양도소득세 과세예고 소명 한 건을 정리한 것입니다. 의뢰인을 알아볼 수 있는 내용은 옮기지 않았습니다.
집을 판 지 몇 년이 지난 뒤 수천만 원을 내라는 통지서를 받는다면 누구라도 당황합니다. 이 사건은 매수인이 집을 헐고 새로 짓는 흔한 거래에서 생긴 일입니다. 오래된 단독주택을 파는 분이라면 같은 일을 겪을 수 있습니다.
핵심만 먼저 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 주택이어야 받습니다. 그래서 잔금 전에 건물이 헐리면 세무서는 토지를 판 것으로 보기 쉽습니다. 하지만 처음에 무엇을 사고팔기로 했는지, 누구의 필요로 철거했는지, 대금이 어떻게 오갔는지에 따라 주택 양도로 인정받을 여지가 있습니다.
Q. 어떤 상황에서 상담을 요청하셨나요?
의뢰인은 갖고 있던 단독주택을 팔았습니다. 계약할 때는 집이 그대로 있었지만, 매수인이 건물을 철거하고 쓰는 조건으로 거래가 진행됐습니다. 의뢰인은 1주택자라 당연히 비과세라고 생각하셨습니다.
그런데 몇 년 뒤 세무서에서 과세예고통지가 왔습니다. 양도소득세와 가산세를 합쳐 약 5,840만 원이었고, 지방소득세는 따로 붙을 수 있는 상황이었습니다.
Q. 가장 걱정하셨던 부분은 무엇이었나요?
의뢰인 입장에서는 분명히 집을 팔았습니다. 그런데 세무서는 땅을 팔았다고 하니, 무엇이 잘못됐는지조차 알기 어려웠습니다.
게다가 거래가 끝난 지 몇 년이 지나 기억도 자료도 흐려진 상태였습니다. 「이미 통지가 나왔으니 내야 하는 것 아니냐」는 체념과, 그대로 내기에는 너무 큰 금액이라는 부담이 함께 있었습니다.
Q. 이런 사건은 보통 어디서 멈추나요?
첫째는 「집을 판 것」이라는 설명만 반복하는 경우입니다. 세무서는 잔금일에 건물이 없었다는 기록을 갖고 있습니다. 말로 하는 설명은 그 기록을 넘지 못합니다.
둘째는 계약서 한 장만 내는 경우입니다. 계약서에 집이 적혀 있어도, 대금이 언제 얼마나 오갔는지, 언제 넘겨줬는지, 철거는 누가 언제 했는지가 이어지지 않으면 거래의 실질을 보여 주기 어렵습니다.
Q. 실제로는 무엇이 문제였나요?
양도소득세에서 무엇을 팔았는지는 원칙적으로 양도일, 즉 잔금을 치른 날을 기준으로 판단합니다. 잔금일에 건물이 철거돼 있었으니 세무서는 이 거래를 건물 없는 토지를 판 것으로 보았습니다. 토지 양도라면 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않습니다.
하지만 세법은 형식만이 아니라 거래의 실질을 봅니다. 처음부터 주택을 사고팔기로 약정했고, 매수인의 필요에 따라 철거가 이뤄졌다면 주택을 판 거래로 볼 여지가 있습니다.
실제로 조세심판원은 매수인의 사정으로 잔금 전에 집을 철거해 비과세가 문제 된 사건에서, 최초 계약 내용과 대금 대부분이 지급된 사정, 매수인에게 사실상 사용 · 처분 권한이 넘어간 점을 종합해 주택 양도로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용해야 한다고 판단했습니다(조심 2024중1920, 2024. 6. 11.).
| 확인할 것 | 세무서가 보는 것 | 소명에서 보여 줄 것 |
|---|---|---|
| 무엇을 팔기로 했나 | 잔금일 현재 상태(토지) | 최초 계약서에 적힌 주택과 특약 |
| 누가 철거했나 | 철거 시점 | 매수인이 인도받은 뒤 자신의 필요로 철거 |
| 대금은 어떻게 오갔나 | 잔금일 | 철거 전에 대금 대부분이 지급된 내역 |
흔한 오해 「과세예고통지가 나왔으면 세금이 확정된 것」이라고 생각하기 쉽습니다. 과세예고는 고지 전에 알려 주는 단계입니다. 실제 거래와 세무서 판단이 다르다면 자료를 갖춰 소명할 수 있습니다.
Q. 어떻게 준비하셨나요?
Q. 심사에서 쟁점이 될 만했던 것은 무엇인가요?
가장 큰 쟁점은 철거가 누구의 필요였느냐입니다. 파는 사람이 팔기 쉽게 먼저 헐었다면 토지 거래로 볼 가능성이 커집니다. 계약서의 특약과 인도 시점이 그래서 중요했습니다.
계약 시점도 따져 봐야 합니다. 기획재정부는 2022년 말 해석에서 매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우 잔금일 현재 상태로 판단한다는 입장을 냈고, 그 해석은 회신 뒤 체결한 계약부터 적용하고 있습니다. 계약을 언제 맺었느냐에 따라 다툴 수 있는 폭이 달라집니다.
Q. 결과는 어떻게 됐나요?
세무서가 소명을 받아들여 이 거래는 비과세로 종결됐습니다. 의뢰인은 예고됐던 양도소득세와 가산세 약 5,840만 원을 내지 않게 됐습니다.
이 사건의 핵심은 거래가 끝난 뒤 남은 문서만으로는 드러나지 않는 실제 매매 과정을 설명하는 것이었습니다. 같은 부동산이라도 계약 내용과 철거 경위, 거래 시점에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 같은 상황이신 분께 드리고 싶은 말은요?
과세예고통지를 받으셨다면 고민만 하다 기한을 넘기지 마십시오. 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 그 전에 소명할 기회도 있습니다.
단독주택을 팔면서 매수인이 철거할 예정이라면, 계약할 때부터 조심하셔야 합니다. 잔금 전에 철거하지 않도록 하거나, 부득이하다면 철거가 매수인의 필요와 책임이라는 점을 계약서에 분명히 남기십시오.
실무 팁 몇 년 지난 거래를 소명할 때는 기억보다 기록이 힘을 씁니다. 계약서, 통장 입금 내역, 인도 확인 문자, 철거 업체 계약이나 멸실 신고 날짜를 한 장의 시간표로 만들어 보십시오. 그 시간표 하나가 소명서의 뼈대가 됩니다.
과세예고는 끝이 아니라 고지 전에 한 번 더 다툴 수 있는 자리입니다. 억울한 부분이 있다면 자료를 모아 기한 안에 움직이는 것이 가장 중요합니다.
같은 상황이라면 이것부터
자주 묻는 질문
Q. 매수인이 잔금 전에 철거하겠다고 하면 어떻게 하나요?
가능하면 잔금을 받은 뒤 철거하도록 계약하는 것이 안전합니다. 부득이하다면 철거가 매수인의 필요라는 점과 인도 시점을 계약서에 분명히 적어 두십시오.
Q. 과세예고통지를 받고 이미 세금을 냈다면요?
비과세 요건에 해당한다면 경정청구나 불복 절차로 다시 다툴 수 있습니다. 기한이 각각 다르니 통지서와 납부일을 먼저 확인하십시오.
Q. 철거 대신 리모델링하는 조건이면요?
주택을 다른 용도로 바꾸는 조건으로 계약한 경우는 매매계약일 현재 상태로 판단하도록 따로 정해 두었습니다. 계약 조건에 따라 기준일이 달라지니 계약 전에 확인하시는 것이 좋습니다.
근거와 참고
의뢰인을 특정할 수 있는 내용은 뺐습니다. 같은 철거 조건 거래라도 계약 내용과 시점, 남아 있는 자료에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이 사건은 완료 결과를 받았습니다.
더 궁금한 점은 이 글을 쓴 강준영세무사에게 물어보세요.
