한눈에 보기
세무회계 강한 강준영 세무사입니다. 이 글은 제가 맡았던 양도소득세 경정청구 한 건을 정리한 것입니다. 의뢰인을 알아볼 수 있는 내용은 옮기지 않았습니다.
「집이 한 채뿐이니 당연히 비과세」라고 생각하고 파는 분이 많습니다. 그런데 증여나 상속으로 받은 지분, 서류에만 남은 주택 때문에 주택 수가 늘어나는 일이 생각보다 자주 있습니다. 이 사건은 그런 문제가 잔금일 당일에 한꺼번에 드러난 경우입니다.
핵심만 먼저 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 주택 수로 판단합니다. 지분만 가진 주택도 주택 수에 들어갑니다. 두 채 이상을 같은 날 양도하면 납세자가 고르는 순서대로 양도한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제154조 제9항). 서류상 주택이라도 실제로 주거 기능이 없다면 세법상 주택이 아니라고 다툴 수 있습니다.
Q. 어떤 상황에서 상담을 요청하셨나요?
양도 잔금일 당일에 급하게 연락을 주셨습니다. 의뢰인은 1세대 1주택 비과세로 알고 아파트를 팔려던 참이었습니다. 그런데 서류를 정리하다 보니 증여로 받은 다른 주택의 5분의 1 지분이 본인 명의로 있다는 것을 알게 되셨습니다.
의뢰인은 지분만 가진 주택은 주택 수에 들어가지 않는다고 생각하셨습니다. 하지만 지분도 주택 수에 들어갑니다. 양도일 현재 2주택으로 판단되면 비과세를 받을 수 없고, 수천만 원의 양도세가 생길 상황이었습니다.
Q. 가장 걱정하셨던 부분은 무엇이었나요?
바로 그날이 잔금일이었다는 점입니다. 비과세가 안 된다고 계약을 깨면 매수인에게 물어 줄 돈이 수천만 원 이상이었습니다. 그대로 팔면 수천만 원의 세금이 나올 수 있었습니다.
지분을 정리하고 나서는 또 다른 걱정이 생겼습니다. 증여받은 다른 건물의 지하 부분이 공부상 주택으로 남아 있었던 것입니다. 「이미 정리했는데 또 주택이 있다고요?」 의뢰인도 당황하실 수밖에 없었습니다.
Q. 이런 사건은 보통 어디서 멈추나요?
첫째는 지분을 주택 수에서 빼고 계산하는 경우입니다. 증여나 상속으로 받은 작은 지분은 본인도 잊고 있기 쉽고, 비과세 신고를 한 뒤 몇 년 지나 세무서에서 연락이 옵니다.
둘째는 애매한 공간을 그대로 두고 비과세로 밀어붙이는 경우입니다. 공부상 주택이 남아 있는데 비과세로 신고했다가 인정받지 못하면 본세에 가산세까지 붙습니다. 반대로 겁이 나서 그대로 세금을 내고 끝내는 경우도 많습니다.
Q. 실제로는 무엇이 문제였나요?
1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 주택이 한 채여야 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 의뢰인은 잔금일 현재 공부상 아파트, 증여받은 주택 지분, 지하 주택까지 세 채를 가진 상태였습니다.
그런데 세법은 두 채 이상을 같은 날 양도하면 납세자가 고르는 순서대로 양도한 것으로 보도록 정해 두었습니다(같은 조 제9항). 이 규정을 쓰면 지분 주택을 먼저 판 것으로 하고, 그다음 남은 아파트를 1주택자로서 판 것으로 볼 수 있습니다.
남은 문제는 지하 공간이었습니다. 세법에서 주택은 공부상 용도가 아니라 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 말합니다(소득세법 제88조 제7호). 이 지하는 실제로 사람이 살지 않고 창고처럼 쓰이고 있었습니다. 다만 이것을 세무서가 납득하도록 입증해야 했습니다.
| 주택 | 문제 | 해결 |
|---|---|---|
| 증여받은 주택 5분의 1 지분 | 지분도 주택 수에 들어감 | 같은 날 자녀에게 양도, 먼저 판 것으로 순서 선택 |
| 증여받은 건물의 지하 | 공부상 주택으로 남아 있음 | 실제 사용 현황으로 주택이 아님을 입증 |
| 팔려던 아파트 | 3주택 상태에서는 비과세 불가 | 위 둘을 정리해 1주택 비과세 적용 |
흔한 오해 「지분이 작으면 주택 수에 안 들어간다」고 알고 계신 분이 많습니다. 양도세 비과세를 따질 때는 지분이 5분의 1이든 10분의 1이든 주택 수에 들어갑니다. 상속받은 공동 지분처럼 따로 예외를 둔 경우만 빠집니다.
Q. 어떻게 준비하셨나요?
Q. 심사에서 쟁점이 될 만했던 것은 무엇인가요?
가장 큰 쟁점은 지하 공간이 주거 기능을 갖췄느냐입니다. 「창고로 썼다」는 주장만으로는 부족합니다. 독립된 주거로 쓸 수 있는 구조였는지, 실제로 누가 살았던 적이 있는지를 따지기 때문입니다.
두 번째는 같은 날 양도한 순서입니다. 순서를 고를 수 있다는 규정이 있어도, 두 거래가 실제로 같은 날 이뤄졌다는 것을 잔금과 등기로 보여 줘야 합니다. 당일에 서둘러 처리한 만큼 날짜를 정확히 맞추는 것이 중요했습니다.
Q. 결과는 어떻게 됐나요?
세무서가 지하 부분은 주택으로 보기 어렵다는 주장을 받아들였고, 경정청구가 인용되어 1세대 1주택 비과세가 인정됐습니다. 의뢰인은 국세 약 7,600만 원과 지방세 약 700만 원, 모두 약 8,300만 원을 내지 않게 됐습니다.
이 사건에서 중요했던 것은 처음부터 비과세를 고집하지 않았다는 점입니다. 리스크를 생각해 일단 과세로 신고하고, 경정청구로 권리를 되찾는 길을 택했습니다.
Q. 같은 상황이신 분께 드리고 싶은 말은요?
집을 팔기 전에 본인과 세대원 명의의 부동산을 한 번 모두 떼어 보십시오. 증여나 상속으로 받은 지분, 오래된 건물의 일부 공간처럼 잊고 있던 주택이 나올 수 있습니다.
공부상 주택으로 되어 있다고 항상 세법상 주택인 것은 아닙니다. 반대로 본인은 주택이 아니라고 생각해도 세무서는 주택으로 볼 수 있습니다. 결국 그 사실을 세법으로 어떻게 설명하고 입증하느냐가 결과를 가릅니다.
실무 팁 비과세 여부가 애매할 때는 「비과세로 신고했다가 추징」과 「과세로 신고했다가 경정청구」 두 길을 비교해 보십시오. 앞의 길은 틀리면 가산세가 붙고, 뒤의 길은 세금을 먼저 내야 하지만 가산세 위험이 없습니다. 금액이 큰 양도세일수록 뒤의 길이 안전한 경우가 많습니다.
이 사건은 잔금일 당일의 전화 한 통에서 시작됐습니다. 조금 늦었더라도 잔금 전에 연락을 주셨기에 순서를 정할 수 있었습니다.
같은 상황이라면 이것부터
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 주택 지분도 주택 수에 들어가나요?
상속받은 공동 지분은 일정 요건을 갖추면 주택 수에서 빼 주는 특례가 있습니다. 증여받은 지분에는 이런 특례가 없으니 받은 경위부터 확인하셔야 합니다.
Q. 같은 날 두 채를 팔면 순서는 어떻게 정하나요?
세법은 같은 날 양도한 주택은 납세자가 고르는 순서대로 양도한 것으로 봅니다. 대개 비과세를 받을 집을 나중에 판 것으로 정합니다.
Q. 공부상 주택을 실제 용도로 고쳐 두면 되나요?
건축물대장의 용도를 실제에 맞게 바꿔 두면 다툼을 줄일 수 있습니다. 다만 양도 뒤에 바꾸면 양도일 현재 판단에는 소용이 없으니 미리 정리하시는 것이 좋습니다.
근거와 참고
의뢰인을 특정할 수 있는 내용은 뺐습니다. 같은 지분 · 공간 문제라도 사용 현황과 남아 있는 자료에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이 사건은 인용 결과를 받았습니다.
더 궁금한 점은 이 글을 쓴 강준영세무사에게 물어보세요.
