한눈에 보기
세무회계 강한 강준영 세무사입니다. 이 글은 제가 맡았던 취득세 이의신청 한 건을 정리한 것입니다. 의뢰인을 알아볼 수 있는 내용은 옮기지 않았습니다.
검단처럼 신도시가 들어선 지역에는 땅이 공익사업에 편입되어 보상을 받은 분이 많습니다. 보상을 받고 다시 부동산을 사면 취득세를 감면받을 수 있는데, 기한 문제로 거부되는 일이 적지 않습니다. 많은 분들이 경정청구가 한 번 거부되면 포기하시지만, 이 사건은 그 뒤에 결과가 바뀐 경우입니다.
핵심만 먼저 공익사업으로 부동산이 수용되거나 협의양도한 사람이 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 안에 대신할 부동산을 사면, 보상금 범위 안에서 취득세를 면제받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제73조). 경정청구가 거부되면 그 처분을 안 날부터 90일 안에 이의신청을 할 수 있습니다.
Q. 어떤 상황에서 상담을 요청하셨나요?
의뢰인은 공익사업으로 갖고 있던 토지를 한국토지주택공사(LH)에 협의양도하고 보상금을 받았습니다. 그 뒤 인천검단지구 협의양도인 택지 공급계획에 따라 협의양도인 택지를 취득하고 취득세 약 2,100만 원을 냈습니다.
협의양도인 택지는 공익사업에 편입되는 땅의 주인이 사업시행자의 협의 요청에 응해 땅을 넘긴 경우, 조성된 택지를 일반보다 먼저 특별분양 방식으로 공급받는 토지입니다. 의뢰인은 이 거래가 취득세 감면 대상이라고 보고 경정청구를 했지만 거부 통지를 받았습니다.
Q. 가장 걱정하셨던 부분은 무엇이었나요?
이미 한 번 거부됐다는 점이 가장 컸습니다. 행정기관이 「감면 대상이 아니다」라고 판단했으니, 다시 다퉈도 결과가 같을 것이라는 생각이 들 수밖에 없습니다.
억울함도 있었습니다. 의뢰인이 일부러 늦게 산 것이 아니라 택지가 공급되는 일정에 맞춰 샀을 뿐인데, 그 때문에 감면을 못 받는다는 것이 납득되지 않으셨습니다.
Q. 이런 사건은 보통 어디서 멈추나요?
첫째는 거부 통지를 받고 그대로 끝내는 경우입니다. 경정청구 거부도 하나의 처분이라 다툴 수 있는데, 90일이라는 기한을 모르고 지나치는 분이 많습니다.
둘째는 「억울하다」만 적는 경우입니다. 지방세 이의신청은 사실관계와 법령 해석으로 판단합니다. 늦어진 사정을 증거로 보여 주지 못하면 같은 결론이 나옵니다.
Q. 실제로는 무엇이 문제였나요?
과세관청의 판단은 이랬습니다. 「보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 안에 취득해야 하는데, 잔금을 다 낸 날이 그 기간을 넘었다.」 즉 취득 시점이 지방세특례제한법 제73조가 정한 기한 밖이라 감면 대상이 아니라는 것입니다.
하지만 의뢰인이 1년 안에 취득하지 못한 이유는 본인의 선택이나 지연이 아니었습니다. 협의양도인 택지는 사업시행자가 정한 공급 일정에 따라 계약하고 대금을 냅니다. 사는 사람이 날짜를 앞당길 수 없는 구조입니다.
그래서 쟁점은 두 가지였습니다. 취득이 늦어진 것이 사업시행자의 사정 때문이라는 사실, 그리고 이런 경우 취득시기를 어떻게 봐야 하느냐는 법령 해석입니다.
| 단계 | 무엇을 하나 | 기한 |
|---|---|---|
| 경정청구 | 이미 낸 지방세를 줄여 달라고 청구 | 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안 |
| 경정청구 결과 | 과세관청이 받아들일지 통지 | 청구를 받은 날부터 2개월 안 |
| 이의신청 | 거부 처분을 다시 판단해 달라고 신청 | 처분을 안 날부터 90일 안 |
흔한 오해 「경정청구가 거부되면 끝」이라고 생각하기 쉽습니다. 거부 통지도 다툴 수 있는 처분입니다. 이의신청, 심판청구 같은 다음 단계가 있고, 처음 판단이 뒤집히는 일도 있습니다.
Q. 어떻게 준비하셨나요?
Q. 심사에서 쟁점이 될 만했던 것은 무엇인가요?
가장 큰 쟁점은 감면 규정을 얼마나 엄격하게 읽느냐입니다. 감면은 법에 적힌 요건대로 엄격하게 보는 것이 원칙이라, 1년이라는 숫자만 보면 넘긴 것이 맞습니다.
그래서 「늦게 샀다」가 아니라 「제도가 정한 공급 방식 때문에 그 날짜에 살 수밖에 없었다」는 점을 보여 줘야 했습니다. 감면 규정의 취지가 수용으로 땅을 잃은 사람이 대신할 부동산을 사도록 돕는 것이라는 점도 함께 짚었습니다.
Q. 결과는 어떻게 됐나요?
지방세심의위원회가 주장을 받아들여, 처음 처분청의 판단이 잘못됐다고 결정했습니다. 의뢰인은 취득세 100% 감면을 인정받아 낸 취득세 약 2,100만 원을 돌려받게 되었습니다.
이 사건은 단순한 계산 문제가 아니라 해석의 문제였습니다. 법을 어떻게 적용하느냐, 어떤 해석과 판례를 참고하느냐, 논리를 어떻게 세우느냐에 따라 결과가 달라졌습니다.
Q. 같은 상황이신 분께 드리고 싶은 말은요?
보상을 받고 대신할 부동산을 사셨다면 취득세 감면 대상인지 먼저 확인하십시오. 감면을 신청하지 않고 취득세를 다 냈더라도 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.
경정청구가 거부됐더라도 바로 포기하지 마십시오. 거부 통지를 받은 날을 확인하고 90일 안에 이의신청을 할 수 있는지 검토받으시는 것이 좋습니다.
실무 팁 협의양도인 택지나 이주자 택지처럼 사업시행자가 일정을 정하는 공급은, 공급 공고문과 계약 안내문을 꼭 보관하십시오. 「내가 늦춘 것이 아니다」를 보여 주는 가장 강한 자료가 그 문서입니다. 보상금 지급 통지서와 함께 한 묶음으로 두시면 나중에 다툴 때 바로 쓸 수 있습니다.
행정기관은 기록으로 판단합니다. 사정을 말로 설명하기보다 날짜와 문서로 보여 줄 때 판단이 바뀝니다.
같은 상황이라면 이것부터
자주 묻는 질문
Q. 보상금보다 비싼 부동산을 사면 어떻게 되나요?
감면은 보상금 범위 안에서만 됩니다. 보상금을 넘는 부분은 취득세를 내야 합니다.
Q. 땅 주인이 그 지역에 살지 않았어도 감면되나요?
사업 지역에 살지 않은 부재부동산 소유자는 감면에서 빠지는 경우가 있습니다. 소유 기간과 거주 여부에 따라 달라지니 따로 확인하셔야 합니다.
Q. 이의신청 결과에도 동의하지 못하면요?
이의신청 결정을 받은 뒤 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 청구합니다.
근거와 참고
의뢰인을 특정할 수 있는 내용은 뺐습니다. 같은 대체취득이라도 보상금을 받은 날, 공급 일정, 남아 있는 자료에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이 사건은 인용 결과를 받았습니다.
더 궁금한 점은 이 글을 쓴 강준영세무사에게 물어보세요.
